Mietsteigerungen, gesetzliche Obergrenzen und Mietkriege

Die Wohnungsnot, die Produktionskrise, die Finanzkrise und die weltweiten Handelskriege haben dazu geführt, dass die Feindseligkeiten zwischen Mietern und Vermietern lawinenartig zugenommen haben. 

Im Grunde ist ein wirtschaftlicher Engpass der entscheidende Faktor für den Streit zwischen den Parteien. Da es schwierig ist, die Wirtschaft zu korrigieren, und dies Zeit in Anspruch nimmt, wird dieses politisch-ökonomische Problem verrechtlicht. Auf diese Weise entsteht der Eindruck, als ließe sich die Angelegenheit durch eine gerichtliche Auseinandersetzung der Parteien lösen, die mit Etiketten wie „Gier der Vermieter“ oder „Skrupellosigkeit der Mieter“ belegt werden. 

Die Einengung politisch-ökonomischer Fragen auf das Recht macht die Parteien passiv und verzögert die tatsächliche Lösung. Andererseits hat die Verrechtlichung Auswirkungen auf die Wirtschaft. So sind die Gerichte beispielsweise mit einer Flut von Klagen konfrontiert. Gläubiger erhalten ihre Forderungen nicht; Schuldner versuchen, sich zu verschulden und das Problem aufzuschieben. Es wird versucht, das Problem mit außerrechtlichen, ja sogar unanständigen Methoden zu lösen. 

Um den Miet-Vermieter-Kriegen Einhalt zu gebieten, wurde mit einer Übergangsbestimmung, die dem Gesetz zur Änderung des türkischen Obligationenrechts hinzugefügt wurde und am 11. Juni 2022 im Amtsblatt Nr. 31863 veröffentlicht wurde, die Mieterhöhung für Wohnraum auf 25 % begrenzt. Diese Begrenzung bedeutete sowohl die Anwendung der Veränderungsrate gemäß dem 12-Monats-Durchschnitt des VPI als auch ein Hindernis für Mieterhöhungen unter dem Druck des Vermieters. Diese Regelung endete am 1. Juli 2024. 

Betrachtet man den Zweck der Regelung, so lässt sich erkennen, dass sie darauf abzielte, Mieter vor der wirtschaftlichen Depression zu schützen und eine Sofortmaßnahme gegen überhöhte Mietforderungen von Vermietern aus Angst vor Obdachlosigkeit zu setzen. Auch in diesem Zeitraum überschritten die Erhöhungen in vielen Mietverhältnissen diese gesetzliche Grenze. Der Grund dafür kann selten als „Großzügigkeit“ des Mieters interpretiert werden. Wir können jedoch sagen, dass in den meisten Fällen das Bestreben der Mieter, die aus Angst vor Belästigung und Druck durch den Vermieter das Mietverhältnis „in Frieden“ fortsetzen wollten, ausschlaggebend war. Daher ist es offensichtlich, dass das Überschreiten der gesetzlichen Grenze in diesen Fällen nicht mit der Vertragsfreiheit erklärt werden kann; wäre dies der Fall gewesen, wäre ein neuer Mietvertrag geschlossen worden. 

Einige vertreten die Ansicht, dass der Mietvertrag nicht verlängert wurde und die Parteien durch eine stillschweigende Vereinbarung eine Miete über der gesetzlichen Grenze beschlossen haben. In Fällen, in denen Mieter vor den Friedensgerichten die Rückerstattung von „Überzahlungen“ aus der Zeit der Anwendung der gesetzlichen Grenze forderten, haben einige Berufungsgerichte diese Überzahlungen nach der Berufung gegen die erstinstanzlichen Urteile für rechtmäßig befunden. In ihren Urteilsbegründungen erklärten sie die Partei, die die Rückerstattung dieser Überzahlungen forderte, unter Verwendung von Begriffen wie „Treu und Glauben“ und Vertragsfreiheit für unrechtmäßig. Dabei hat das Thema keinen Bezug zur Vertragsfreiheit. Denn es geht um die Erhöhung bei der Verlängerung des Mietvertrags; es handelt sich nicht um den Abschluss eines neuen Mietvertrags. Andererseits ist die Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben auf den Fall nicht möglich. 

Es ist offensichtlich, dass der Zweck der vorübergehenden gesetzlichen Grenze darin besteht, den Mieter zu schützen. Zudem handelt es sich bei diesem Gesetz um eine zwingende Vorschrift. Daher sollten Vertragsklauseln, die dieser Bestimmung widersprechen, als ungültig betrachtet werden; wenn diese Klauseln kein wesentlicher (konstitutiver) Bestandteil des Vertrags sind, sollte der Vertrag ohne diese Klauseln gültig bleiben; andernfalls sollte der Vertrag als ungültig angesehen werden. Da im Mietverhältnis eine Mieterhöhung über dieser Grenze nicht im Voraus festgelegt wurde und sie nicht als konstitutives oder wesentliches Element akzeptiert wird, sollte der Vertrag aufrechterhalten und die Klausel, die eine Mieterhöhung über der gesetzlichen Grenze erfordert, für nichtig erklärt werden. 

Der Grund, warum der Mieter trotz dieser Grenze eine zu hohe Miete zahlt, liegt entweder darin, dass der Mieter sich mit einer niedrigen Miete begnügt oder sich vom Druck befreien will. Es ist sehr schwierig für den Mieter, das Vorhandensein von Druck zu beweisen. Da es offensichtlich ist, dass bei einem Nachweis eines solchen Drucks eine solche gesetzliche Grenze nicht erforderlich wäre, ist es rechtswidrig, unlogisch und widerspricht der Billigkeit, dem Mieter in einem Verfahren bezüglich der gesetzlichen Grenze die Beweislast aufzubürden. 

Aber was, wenn der Mieter aus Großzügigkeit selbst eine Überzahlung an den Vermieter gewünscht hat? In diesem Fall, wäre ich der Anwalt des Vermieters, würde ich verlangen, dass dieser Umstand vom Mieter schriftlich festgehalten wird. Andernfalls könnte mein Mandant in einer Klage auf Forderungen aus dem Mietverhältnis und der Nichtanwendung der gesetzlichen Grenze oder direkt in einer Klage wegen ungerechtfertigter Bereicherung als Schuldner dastehen. 

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Mieter bezüglich der Überzahlungen während des Zeitraums, in dem die Mieterhöhung gesetzlich begrenzt war, aufgrund der Nichterfüllung der vertraglichen Verpflichtungen durch den Vermieter oder wegen ungerechtfertigter Bereicherung einen Rückerstattungsanspruch geltend machen kann. 

Dass den Mietern dieses Recht von den Gerichten nicht zugesprochen wird, ist ein Spiegelbild der Amerikanisierung unseres Rechtssystems. Eine derart weite Auslegung der Vertragsfreiheit steht nicht im Einklang mit der Tradition des kontinentaleuropäischen Rechts, der das türkische Recht angehört. 

Gerichtsurteile, die den Mieter aufgrund einer gesetzlichen Grenze, die geschaffen wurde, um Mieter und Vermieter nicht aufgrund sozialer Ungerechtigkeit und Wirtschaftskrise ins Feuer zu werfen, als „Opportunisten“ bezeichnen, die eine niedrige Miete zahlen, oder den Mieter, der die Überzahlungen zurückfordert, als jemanden darstellen, der „gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt“ und böswillig handelt, repräsentieren eine Auffassung, die dem Sozialstaat, dem Willen des Gesetzgebers und der türkischen Rechtstradition widerspricht. 

Die Beilegung dieser Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter und die Gewährleistung des sozialen Friedens sollten nicht allein den Gerichten aufgebürdet werden. Diesen Streitigkeiten liegen soziale Ungerechtigkeit und eine schlechte Wirtschaftsführung zugrunde. Die Verrechtlichung realer und materieller Probleme wird langfristig niemandem nützen. 

Verlangen wir vom Recht, dass es Gerechtigkeit schafft. Aber wenn wir vom Recht erwarten, dass es materielle Fakten umkehrt, wird weder Gerechtigkeit kommen noch Recht geschaffen werden. Wenn wir darauf unsere Hoffnung setzen, dann gute Nacht!