Immobilienrente

Die Entstehung städtischer Renten in der Türkei steht in direktem Zusammenhang mit den Aktivitäten des Bausektors im Land. Insbesondere in Phasen der monetären Expansion fließen Investitionen in Schwellenländern wie der Türkei verstärkt in die Infrastruktur und den Bausektor. In der Türkei ist diese Entwicklung seit den 2000er Jahren zu beobachten. Um die Entwicklung städtischer Renten zu verstehen, müssen wir daher die Entwicklung des Bausektors in unserem Land betrachten. Der Anteil des Bausektors am BIP in der Türkei ist gestiegen; im betrachteten Zeitraum von 22 Jahren kletterte er von Werten zwischen 4,5 % und 4 % auf 7,5 %. Seit 2017 ist jedoch ein Rückgang des Anteils auf etwa 6 % zu verzeichnen.

Das jährliche Wachstum des Bausektors unterliegt starken Schwankungen. Es gibt Phasen mit positivem Wachstum von über 20 %, aber gleichzeitig auch Phasen mit einem negativen Wachstum von 20 %. Wirtschaftskrisen wirken sich deutlich auf den Bausektor aus. Die Auswirkungen der Krisen in den Jahren 2001 und 2008 zeigten sich in einem negativen Wachstum des Bausektors. Zudem verzeichnet der Bausektor seit 2018 ein negatives Wachstum.

Auch Ausländer haben sich in der Türkei verstärkt Immobilienkäufen zugewandt. Aufgrund dieser Nachfrage wurden laut Daten des türkischen Statistikamtes TÜİK zwischen 2013 und 2021 insgesamt 278.927 Immobilien an Ausländer verkauft. Im Jahr 2024 wurden 23.781 Wohnungen an Ausländer verkauft. Im Zeitraum Januar bis Juni 2025 lag die Zahl der an Ausländer verkauften Wohnungen bei 9.354. Das Interesse von Ausländern am Erwerb von Wohnraum in unserem Land nimmt ab.

Im Zeitraum 2010–2020 stiegen die Wohnungspreisindizes und die Preise pro Einheit stärker als die Verbraucherpreisindizes (VPI) und die Erzeugerpreisindizes (Yİ-ÜFE). Dies deutet darauf hin, dass die Anstiege der Wohnungspreise in diesem Zeitraum über der Inflationsrate lagen und somit die städtischen Renten real gestiegen sind. Die Entwicklung und Vertiefung der Finanzmärkte in der Türkei, expansive Geld- und Fiskalpolitiken, die Ausweitung der Kreditmöglichkeiten der Banken, das relativ niedrige Zinsniveau sowie Kapitalmarktinstrumente wie Immobilien-Investmentfonds (GYO), Immobilien-Investmentgesellschaften (GYF), Mietzertifikate und institutionelle Regulierungen hatten ebenfalls maßgebliche Auswirkungen auf den Anstieg der städtischen Immobilienrenten.

Obwohl die Wohnungspolitik nach außen hin allein von der Regierung und der Bürokratie bestimmt zu werden scheint, haben auch einige spezialisierte Strukturen Einfluss auf diese Politik. Dazu gehören:

• Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel

• TOKİ

• Kommunen

• Ministerium für Verkehr und Infrastruktur

Die zahlreichen Institutionen zugewiesenen, fragmentierten Befugnisse im Bereich der Raumplanung erleichtern die Entstehung von Planungsrenten. Diese Renten treten in zwei gängigen Formen auf: als Wertschöpfung durch Bebauungspläne und als Wertschöpfung durch Planänderungen. Kommunen können gemäß Artikel 18 des Baugesetzes einen Anteil an der Wertsteigerung im Rahmen von Bebauungsplänen in Form des sogenannten „Regulierungs-Partnerschaftsanteils“ (DOP) einfordern. Planänderungen, die jedoch sehr hohe Renten generieren können, fallen nicht unter diesen Rahmen, und die öffentliche Hand kann hieran nicht erneut partizipieren.

Eines der wichtigsten Elemente für die Entstehung und Verteilung städtischer Renten in der Türkei sind öffentliche Immobilien sowie die damit verbundenen Politiken und Praktiken. Immobilien im Besitz des Schatzamtes wurden durch Methoden wie Verkauf, Privatisierung, Übertragung oder die Einräumung von Dienstbarkeiten zu Instrumenten der Rentenerzielung gemacht. In diesem Prozess sind Wälder, 2/B-Grundstücke, landwirtschaftliche Flächen, Weiden, Küsten und Schutzgebiete zu Mitteln der Rentenbildung und -verteilung geworden.

Die Gründe für städtische Renten in der Praxis unseres Landes lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Änderungen durch Planungsnotizen

• Bauvorhaben in informellen Siedlungsgebieten (Gecekondu)

• Bauprojekte, bei denen eine Spende von öffentlichen Einrichtungen angeboten wird

• Bauvorhaben im Rahmen von öffentlich-privaten Partnerschaften (ÖPP)

• Bauarbeiten auf Basis von Umsatzbeteiligungsprojekten