Wichtig für Vermieter und Mieter: Vorschläge der türkischen Zentralbank zur Dämpfung hoher Mieten

Die Zentralbank der Republik Türkei (TCMB) hat in ihrem ersten Inflationsbericht des Jahres auf den Druck hingewiesen, den Mietsteigerungen auf die Inflation ausüben. Im Bericht wurde betont, dass die Umsetzungsrate der „25-prozentigen Mietobergrenze“ niedrig sei und die Mieten daher auf einem hohen Niveau verharrten. Die Zentralbank unterbreitete Vorschläge zur Senkung der Mieten. Im Bericht wurde zudem festgehalten, dass der Anstieg der Immobilienpreise ebenfalls die Aufwärtsbewegung der Inflation beeinflusse. Es wurde darauf hingewiesen, dass der reale Anstieg der Immobilienpreise im vierten Quartal 2022 seinen historischen Höchststand erreichte, im Jahr 2023 jedoch leicht zurückging.

VORSCHLAG ZUR BEGRENZUNG

Die Vorschläge für den Immobilienmarkt, die im Inflationsbericht der TCMB enthalten sind, lauten wie folgt;

„Die Bedeutung des Immobilienmarktes hat nach den Erdbeben mit Zentrum in Kahramanmaraş weiter zugenommen. Der Anstieg der Immobilienpreise spiegelt sich in den Mieten wider und kann zudem durch die Beeinflussung von Lebens- und Angebotsbedingungen auf verschiedene Weise die Inflation beeinflussen. Der Grund für die langsame Spiegelung im Mietindex, der im Verbraucherpreisindex (VPI) gemessen wird, liegt darin, dass Mietverträge für Wohnraum typischerweise einmal jährlich aktualisiert werden und bei dieser Aktualisierung verschiedenen Beschränkungen unterliegen. Daher kommt die Auswirkung des Anstiegs der Immobilienpreise auf die Inflation mit einer viel größeren Verzögerung an, und selbst wenn die Immobilienpreise nach Erreichen eines bestimmten Niveaus nicht weiter steigen, beeinflussen sie die Inflation noch lange Zeit.“

MIETVERTRÄGE WERDEN ÜBER E-DEVLET ABGEWICKELT

Für eine effizientere Verwaltung des Mietwohnungsmarktes gibt es in verschiedenen Ländern bestimmte Methoden. Diese Methoden beinhalten die Nutzung elektronischer Infrastrukturen und die Überwachung von Mietprozessen über eine zentrale Plattform. Auf diese Weise kann die Situation des Mietwohnungsmarktes besser analysiert und können geeignete Strategien für Probleme entwickelt werden. Zu diesem Zweck wurde vom Ministerium für Schatz und Finanzen im Rahmen des Aktionsplans zur Bekämpfung der Schattenwirtschaft beschlossen, dass Mietverträge über das E-Devlet-Portal (E-Government-Portal) abgeschlossen werden sollen. Diese Entscheidung wird die Schaffung bestimmter Standards auf dem Mietmarkt ermöglichen und das gesunde Funktionieren des Mietmarktes durch Wirkungsanalysen unterstützen.

ANZAHL DER MIETWOHNUNGEN MUSS ERHÖHT WERDEN

Die Planung zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen ist eine geeignete Methode, um die negativen Auswirkungen bestehender Regulierungen zu verringern. Untersuchungen zeigen, dass Mietregulierungen langfristig den Wohnungsbau, die Instandhaltung und Investitionen negativ beeinflussen. Während zu viel Regulierung den Mietwohnungsmarkt verkleinert, untergräbt zu wenig Regulierung das Vertrauen der Mieter (Haffner et al. 2008). Kholodilin und Kohl (2023) fanden heraus, dass in Ländern, die seit dem Zweiten Weltkrieg Mietpreisbremsen anwenden, die Anzahl der Mietwohnungen in Europa gesunken ist und die Wohneigentumsquote gestiegen ist. Daher ist es wichtig, dass die kurzfristig zum Schutz der Mieterrechte getroffenen Regelungen sorgfältig ausgearbeitet werden, um dem Mietwohnungsmarkt langfristig nicht zu schaden.

Betrachtet man Länderbeispiele mit unterschiedlichen Praktiken auf dem Mietwohnungsmarkt: In den Niederlanden verteilt der Staat seinen eigenen Wohnungsbestand mit einer Miete, die unter der Marktmiete liegt, an verschiedene Einkommensgruppen. In Italien werden die Mieten für Sozialwohnungen vom Staat je nach Einkommensniveau in festgelegten Sätzen subventioniert. Auch die Produktion von Mietwohnungen durch den Privatsektor wird gefördert. Diese Praktiken werden durchgeführt, um das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen und Bedürftigen angemessenen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Die Bedeutung der Institutionalisierung auf dem Wohnungsmietmarkt ist groß. Dass neben Privatinvestoren auch Unternehmen des Privatsektors Wohnungen vermieten, ist eine Entwicklung, die mit internationalen Beispielen übereinstimmt. Auf diese Weise werden die Nachverfolgung, Regulierung und Besteuerung von Mieten einfacher. Zudem können diese Unternehmen durch den Zugang zu den Kapitalmärkten ihre Portfolios erweitern. Dies verringert die Mietrisiken für Privatinvestoren und schützt Mieter unabhängig von ihrer Sparquote vor Schwankungen auf dem Mietmarkt. Daher ist die Institutionalisierung des Wohnungsmietmarktes sowohl für die Teilnehmer als auch für die Mieter vorteilhaft.

MODELL DES ANTEILIGEN MIETENS

Für Haushalte, die in den Immobilienmarkt einsteigen möchten, aber nicht über ausreichende Ersparnisse verfügen, könnte das Modell des anteiligen Mietens (Shared Ownership) eine Lösung sein. Dieses Modell könnte von gemeinnützigen Organisationen oder institutionellen Investoren insbesondere in Großstädten umgesetzt werden. Das in London angewandte „Shared Ownership“-Programm ist ein Beispiel dafür. Bei diesem Programm erwerben Erstkäufer mindestens 25 Prozent des Hauses und zahlen für den verbleibenden Anteil Miete. Sie haben zudem das Recht, das gesamte Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben.

GESTAFFELTE BESTEUERUNG NACH ANZAHL DER WOHNUNGEN UND LEERSTANDSSTEUER

Zu den vorgeschlagenen gesetzlichen Regelungen zur Ausbalancierung der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt gehört ein System, das die Steuersätze in Abhängigkeit von der Anzahl der vorhandenen Wohnungen erhöht und eine zusätzliche Steuer auf leerstehende Wohnungen erhebt. Zudem stehen Hypothekenmodelle mit günstigen Zinsen und flexiblen Zahlungsoptionen für Arbeitnehmer auf der Tagesordnung. Bei diesen Modellen wird die Anzahl der Wohnungen, die ein Haushalt besitzt, als Faktor für die Bestimmung des Kreditzinses verwendet. Auf diese Weise soll die Nachfrage durch Erhöhung der Kreditkosten für Personen mit mehr als einer Wohnung gesenkt werden. Zu diesem Zweck hat die Bankenregulierungs- und Aufsichtsbehörde (BDDK) die Höhe der Kredite für Verbraucher, die bereits eine Wohnung besitzen, begrenzt.

UMSETZUNGSRATE DER 25-PROZENT-REGEL IST NIEDRIG

Die Regelung in unserem Land, die Mietsteigerungen auf 25 Prozent begrenzt, endet im Juli 2024. Ziel dieser Regelung ist es, zu verhindern, dass Mieter aufgrund der Wirtschaftskrise benachteiligt werden. Die Daten der PÖS deuten jedoch darauf hin, dass die Rate der Mietaktualisierungen, die mit dieser Begrenzung übereinstimmen, recht niedrig ist. Dies macht es schwierig, ein Gleichgewicht zu finden, das sowohl die Rechte der Mieter als auch die der Vermieter schützt. Daher ist eine neue Regelung bezüglich der Mietsteigerungen erforderlich.

SOZIALER WOHNUNGSBAU ZUSAMMEN MIT ANGEBOTSSEITIGEN UNTERSTÜTZUNGEN FÜR DEN PRIVATSEKTOR

Bei der Analyse des Zusammenhangs zwischen Einkommensniveau und Wohneigentum ist zu beobachten, dass die Wohneigentumsquoten einkommensschwacher Schichten in der letzten Zeit recht niedrig geblieben sind. Um den Erwerb von Wohneigentum zu fördern, ist es wichtig, dass die Wohnungsbauproduktion nicht ins Stocken gerät, die Preise stabil bleiben, angebotsorientierte Unterstützungen für den Privatsektor bereitgestellt werden und soziale Wohnungsbauprojekte fortgesetzt werden.