Gericht hat entschieden: Neue Ära bei Mietwertgutachten... Künstliche Intelligenz wird bei der Erstellung von Berichten eingesetzt

Aufgrund der rasant steigenden Mieten und der im Vergleich dazu niedrig gebliebenen Zahlungen langjähriger Mieter kam es zu einem Rekordanstieg bei sogenannten „Mietfeststellungsklagen“.

Wie die Zeitung Hürriyet berichtet, kam es in Istanbul bei einer Klage, die ein Vermieter aus demselben Grund eingereicht hatte, zu einer bemerkenswerten Entscheidung. Nachdem beide Parteien Einspruch gegen das für die neue Miete erstellte Sachverständigengutachten eingelegt hatten, wurde angeordnet: „Es soll ein neues Gutachten erstellt werden, das auch künstliche Intelligenz einbezieht.“

Der Anwalt und Mediator Mahmut Tarhan, der den Vermieter in dem betreffenden Fall vertritt, schilderte den Prozess wie folgt:

„Der Mieter zahlte für die Wohnung im Zentrum von Üsküdar eine Miete von 4.000 Lira. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt heute jedoch bei über 20.000 Lira. Da sich die Parteien nicht einigen konnten, reichten wir eine Mietfeststellungsklage ein. Der Sachverständige setzte einen Betrag von 7.500 Lira fest. Ohne die von uns vorgelegten Vergleichsmietverträge und die Beispiele offizieller Institutionen zu berücksichtigen, wurde die Bewertung ausschließlich auf Basis der vom Mieter eingereichten Beispiele vorgenommen. Da auf Grundlage dieses Berichts keine gerechte Entscheidung getroffen werden kann, haben wir Einspruch gegen das Gutachten eingelegt.“

In einem am 16. September vom 10. Friedensgericht Istanbul-Anatolien erlassenen Zwischenbeschluss heißt es: „Unter Prüfung der vom Anwalt der Klägerseite vorgelegten Mietverträge wurde beschlossen, die Einwände der Parteien gegen das Gutachten unter Einbeziehung künstlicher Intelligenz durch ein Ergänzungsgutachten bewerten zu lassen.“

„Ich habe zum ersten Mal erlebt, dass in einem Gerichtssaal auf künstliche Intelligenz verwiesen wurde. Ich gehe davon aus, dass durch die Verbreitung dieses Vorgehens die Gerichtskosten für beide Parteien sinken und die Verfahrensdauer verkürzt wird.“

Der auf Immobilienrecht spezialisierte Anwalt Hikmet Güngör erinnerte daran, dass Richter bei Themen, die sie nicht mit ihrem juristischen Fachwissen lösen können, auf Sachverständige zurückgreifen, und äußerte sich wie folgt:

„Zum Beispiel wird bei der Feststellung des Bestehens und der Höhe einer Forderung auf Sachverständige aus dem Bereich der Finanzbuchhaltung oder Wirtschaftsprüfung zurückgegriffen. Oder wenn der Wert einer Immobilie oder deren Mieteinnahmen ermittelt werden müssen, werden Immobilienbewertungsexperten konsultiert. Der Bewertungsexperte vergleicht dabei Anzeigen und die von den Parteien vorgelegten Vergleichsverträge und erstellt daraufhin den Bericht. Auch in dem betreffenden Urteil hatte der Sachverständige eine Zahl festgelegt, gegen die die Parteien jedoch Einspruch erhoben haben.

Daraufhin forderte das Gericht einen neuen Bericht an und wies dabei an, dass die Sachverständigen künstliche Intelligenz einsetzen sollen. Von diesem Punkt an werden die Sachverständigen ihre Berichte nicht mehr nur auf Basis einiger weniger Vergleichsverträge oder Anzeigen erstellen, sondern unter Nutzung künstlicher Intelligenz den Mietwert der streitgegenständlichen Immobilie ermitteln.“

Diese Entscheidung wird auch anderen Gerichten als Orientierung dienen und sich in Kürze verbreiten. Künstliche Intelligenz wird die Recherche, die Sachverständige manuell durchführen würden, wesentlich besser und in kürzerer Zeit erledigen. Da bei der durch künstliche Intelligenz unterstützten Ermittlung Dutzende, vielleicht sogar Hunderte von Vergleichen angestellt werden, wird der Wert gefunden werden, der der Wahrheit am nächsten kommt“, erklärte er.

Güngör betonte, dass diese Entscheidung als Präzedenzfall für andere Verfahren dienen werde, und fügte hinzu: „Ich gehe davon aus, dass künstliche Intelligenz in naher Zukunft auch in anderen Verfahren als Mietfeststellungsklagen eingesetzt werden wird.“

WIE FUNKTIONIERT DIE MIETPREISFESTSETZUNG?

Vermieter können gegen Mieter, deren Mietverhältnis länger als 5 Jahre besteht, eine Klage auf „Mietpreisfestsetzung“ einreichen. Auf diesem Weg macht der Vermieter geltend: „Meine Miete liegt weit unter dem Marktwert, sie soll neu festgelegt werden.“ Gemäß der jüngsten Regelung ist es zwingend erforderlich, vor Klageerhebung einen Mediator aufzusuchen. Kommt es dort zu keiner Einigung, beginnt das Gerichtsverfahren.

In diesem Prozess werden die von den Parteien bei Gericht eingereichten Vergleichsmietverträge geprüft. Zudem begibt sich ein bestellter Sachverständiger zur betreffenden Wohnung, führt eine Begutachtung durch, recherchiert die aktuellen Mietwerte und führt Gespräche mit Immobilienmaklern in der Region. Auf Grundlage des Berichts, der nach Abschluss all dieser Schritte erstellt wird, legt der Richter die neue Miethöhe fest.

Der im Sachverständigengutachten genannte Betrag entspricht meist nicht dem neuen Mietwert. Um auch den Altmieter zu schützen, wird ein Billigkeitsabschlag von 10 bis 20 Prozent vorgenommen.

WAS WIRD DIE KÜNSTLICHE INTELLIGENZ TUN?

Wie gelangt die künstliche Intelligenz nun zum Vergleichsmietwert? Görkem Öğüt, Geschäftsführer und Mitbegründer von Endeksa, einem Unternehmen, das Immobilienbewertungen mittels KI-Technologie durchführt, gab auf diese Frage folgende Antwort:

„Der Prozess läuft unter Berücksichtigung vieler Variablen ab, wie etwa Standort, Immobilientyp, Fläche, Umweltfaktoren, vergangene Vergleichswerte und Markttrends. Algorithmen der künstlichen Intelligenz verarbeiten diese Informationen, vergleichen sie mit den Werten ähnlicher Immobilien und erstellen statistische Modelle. Dank kontinuierlich aktualisierter Daten lässt sich der aktuellste Miet- oder Verkaufswert basierend auf den jeweiligen Marktbedingungen des Tages ermitteln.“