Vermieter und Mieter aufgepasst: Mietanpassung erfolgt parallel zur Gehaltserhöhung
Ein Mieter, der in einer luxuriösen Wohnanlage mit einer Räumungsklage konfrontiert war, konnte durch ein Mediationsverfahren sein Wohnrecht wahren. Die Parteien einigten sich darauf, die Mietsteigerung an die Gehaltserhöhung des Mieters zu koppeln und den Räumungsprozess durch einen Kompromiss neu zu strukturieren.
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Das seit dem 1. September 2023 obligatorische Mediationsverfahren bei Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern löst viele Probleme, ohne dass diese vor Gericht landen.
Die vor einem Mediator gelösten Angelegenheiten beschränken sich nicht nur auf Mietfragen; auch Streitigkeiten zwischen Arbeitnehmern und Arbeitgebern, Wohnungseigentumsfragen sowie nachbarschaftliche Konflikte werden durch Mediation beigelegt.
Kürzlich gab Justizminister Yılmaz Tunç bekannt, dass von insgesamt 6.223.211 abgeschlossenen Verhandlungsakten 4.072.786 mit einer Einigung endeten. Damit liegt die Erfolgsquote bei der Mediation bei 65 Prozent. Minister Tunç erklärte zudem, dass die Erfolgsquote bei Mietstreitigkeiten 47 Prozent beträgt.
Dr. Umut Metin, Sprecher der Vereinigung der Mediatoren und Mediationszentren der Türkei (TURAMEP), erläuterte gegenüber milliyet.com.tr zwei Beispiele für Mediationen zwischen Vermietern und Mietern und erklärte dazu:
„Die Miete für eine 2+1-Wohnung in Istanbul-Halkalı lag im Januar 2024 bei 7.000 TL pro Monat. Obwohl der Verlängerungstermin des Mietvertrags im Februar lag, forderte der Eigentümer eine neue monatliche Miete von 12.000 TL. Nachdem die Miete zwei Monate lang in dieser Höhe gezahlt worden war, verstarb der Vermieter. Die Miete wurde daraufhin vom Mieter zwei Monate in Folge in Höhe von 12.000 TL an die Ehefrau des Verstorbenen gezahlt.“
Nach diesem Zeitraum rief eine der Töchter des verstorbenen Eigentümers den Mieter an und erklärte, dass keine Miete an sie gezahlt worden sei. Da sie Erben seien, müsse die Miete nicht an die Mutter, sondern an alle Erben gezahlt werden. Sie gab zudem an, die Miete nicht mehr auf 12.000 TL, sondern auf monatlich 20.000 TL festgesetzt zu haben. Sie forderte außerdem die Zahlung der ausstehenden Miete. Aus diesem Grund entstand ein Streit darüber, ob die gezahlte Miete an die richtige Person entrichtet wurde.
Der Mieter erklärte hingegen, dass die Erhöhung zu hoch sei und er diese nicht akzeptiere. Zudem argumentierte er, dass keine Mietrückstände bestünden. Die Erben beantragten vor einer Mietfeststellungsklage ein Mediationsverfahren.
In den Mediationsgesprächen wurde von den Parteien angegeben, dass seit dem ersten Mietvertrag 7 Jahre vergangen sind. Während die Voraussetzungen für eine Mietfeststellungsklage von den Parteien erkannt wurden, wurden auch Zahlen zu vergleichbaren Objekten in der Umgebung vorgelegt. Es stellte sich heraus, dass die Vergleichsmieten im Bereich zwischen 20.000 TL und 25.000 TL lagen. Die Parteien einigten sich auf eine monatliche Miete von 15.000 TL anstelle der vergleichbaren monatlichen Mieten von 20.000 TL bzw. 25.000 TL.
In derselben Mediationsvereinbarung wurde zudem nachgewiesen, dass der Mieter keine Mietrückstände aus früheren Zeiträumen hatte, wodurch verhindert wurde, dass der Mieter mit dem Vorwurf konfrontiert wird, er habe eine zu geringe Miete gezahlt.
Im zweiten Mediationsfall handelte es sich bei dem Wohnraum um eine moderne Wohnanlage mit Luxuspool und Sportanlagen. Die gezahlte monatliche Miete betrug 8.000 TL, während die marktüblichen Mieten in derselben Anlage bei etwa 25.000 bis 30.000 TL lagen. Der Mieter hatte erklärt, dass er aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit und der Tatsache, dass seine Kinder die in der Anlage befindliche Schule besuchen, noch 2 Jahre länger in derselben Wohnanlage wohnen müsse.
Im zweiten Fall der Mediation handelte es sich bei dem gemieteten Wohnraum um eine moderne Wohnanlage mit luxuriösem Pool und Sportanlagen. Die monatliche Miete betrug 8.000 TL, während die marktüblichen Mieten in derselben Anlage bei etwa 25.000 bis 30.000 TL lagen. Der Mieter erklärte, dass er aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit und der Tatsache, dass seine Kinder die in der Anlage befindliche Schule besuchen, noch zwei weitere Jahre dort wohnen müsse.
Obwohl der Mieter noch zwei weitere Jahre in der Wohnung bleiben wollte, lag eine in der Vergangenheit ausgestellte Räumungsverpflichtungserklärung vor. Die auf dieser Räumungsverpflichtung basierende Vollstreckung wurde vom Anwalt des Vermieters eingeleitet. Um die Räumung hinauszuzögern, legte der Mieter Widerspruch gegen seine Unterschrift auf der Räumungsverpflichtungserklärung ein. Der Anwalt des Eigentümers beantragte daraufhin ein Mediationsverfahren, um eine Klage auf Aufhebung des Widerspruchs und Räumung einzureichen. Während des Mediationsprozesses kam es zu einem konstruktiven Austausch zwischen den Parteien.
In diesem Prozess erfolgt die Mieterhöhung für ein Jahr auf Basis der gesetzlichen Obergrenze, die dem Verbraucherpreisindex (TÜFE) der letzten 12 Monate entspricht. Die jährliche Gehaltserhöhung des Mieters erfolgt hingegen gemäß seinem Arbeitsvertrag mit dem jeweiligen Unternehmen jedes Jahr im März.
In der vor einem Mediator getroffenen Vereinbarung wurde festgelegt, dass der Mieter, dessen Gehalt erhöht wird, ab März 2025 eine zusätzliche Mieterhöhung vornehmen wird, die nicht unter 20 Prozent liegt und genau auf die Gehaltserhöhung abgestimmt ist. Auf diese Weise wurde vereinbart, dass der Mieter einen Schritt unternimmt, der mit der Verbesserung seiner eigenen finanziellen Situation im Einklang steht, selbst wenn die Miete unter dem ortsüblichen Vergleichswert liegt.
Allerdings wird im November, dem Mietzeitraum für 2025, keine zweite gesetzliche Erhöhung vorgenommen; im März 2026 erfolgt jedoch erneut eine Mieterhöhung gemäß den gesetzlichen Anpassungssätzen. Somit wurde eine Vereinbarung über eine dreistufige Mietpreisregelung getroffen. Mit dem neuen Mietpreis wird der Mieter bis November 2026 weiterhin in der Wohnung wohnen bleiben.
Darüber hinaus hatte der Mieter zuvor Einspruch gegen die Unterschrift bei einer auf einer Räumungsverpflichtung basierenden Vollstreckung eingelegt. Um die Möglichkeit eines erneuten Einspruchs gegen die Unterschrift einzuschränken, wird der Mieter diesmal die Räumungsverpflichtungserklärung gemeinsam mit seinem Ehepartner notariell für den letzten Tag des Monats November 2026 abgeben.
Dank der Mediationsvereinbarung konnte sowohl verhindert werden, dass ein bereits bei Gericht anhängiges Verfahren in einen Rechtsstreit mündet, als auch eine Einigung über eine neue, den individuellen Verhältnissen der Parteien entsprechende Miete sowie eine Regelung zur Mietanpassung erzielt werden.
Andererseits wurde eine notariell beglaubigte Räumungsverpflichtungserklärung erstellt und dem Vermieter übergeben. Auf diese Weise konnte auch die Planung eines möglichen Räumungsprozesses fundierter gestaltet werden.
Auf diese Weise wurde sichergestellt, dass die berufliche Tätigkeit des Mieters sowie der Vorteil der Schulnähe für seine Kinder gewahrt bleiben.
