Aktueller Stand bei der Festlegung der Miete für die neue Periode und Mediation

Die exzessiven Mietsteigerungen haben Mieter und Vermieter gegeneinander aufgebracht. Im Rahmen der jüngsten gesetzlichen Änderungen ist auch die Festlegung der Miete in neuen Mietverträgen zu einem Streitpunkt geworden. Die Mediatorin und Rechtsanwältin Nurdan Heris schreibt für 12punto über die aktuellen Diskussionen und die neue Periode.

Der erste Teil von Heris' zweiteiligem Artikel lautet wie folgt:

ERSTER TEIL

Erste Schritte bei der Mietfestsetzung im Lichte der jüngsten Regelungen

Das Mietverhältnis ist in unserem Rechtssystem im türkischen Obligationengesetz Nr. 6098 in den Art. 299-378 geregelt. Der Abschnitt, der die Gesellschaft unmittelbar betrifft und sich auf Wohnraum- und Geschäftsraummieten bezieht, ist in den Art. 339-356 geregelt. Die genannten Regelungen werden unter Berücksichtigung der Bestimmungen des Gesetzes über die Mediation bei zivilrechtlichen Streitigkeiten Nr. 6325 bewertet und untersucht.

Was ist der Gegenstand des Mietverhältnisses, was bedeutet Mietverhältnis?

Gegenstand des Mietverhältnisses ist eine Sache; da es meist der Deckung des Wohnbedarfs dient, bildet die „Wohnraummiete“ ein zentrales Thema der gesellschaftlichen Agenda.

Ein Mietverhältnis ist die Überlassung des Nutzungsrechts an einer Sache, die einem anderen gehört, gegen ein bestimmtes Entgelt im Rahmen der gesetzlichen Grenzen und des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages.

Wer sind die Parteien des Mietverhältnisses?

Im Mietverhältnis gibt es auf der einen Seite den Mieter und auf der anderen Seite den Vermieter. Der Vermieter kann der Eigentümer sein oder eine vom Eigentümer bevollmächtigte Person.

Wie wird das Entgelt im Mietverhältnis festgelegt?

Zu Beginn des Mietverhältnisses kann die Miete frei vereinbart werden. Dieses Entgelt kann in Türkischen Lira oder in einer Fremdwährung festgelegt werden.

Endet der Mietvertrag mit Ablauf der Mietdauer?

Bei Wohnraum- und Geschäftsraummieten gilt der Vertrag bei befristeten Verträgen als um ein Jahr verlängert, sofern der Mieter nicht mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Frist eine Mitteilung macht. Unabhängig davon, für wie viele Jahre der Mietvertrag abgeschlossen wurde, handelt es sich um ein Verhältnis, das nach Ablauf der Frist jeweils um ein Jahr verlängert werden kann.

Wie hoch ist die Miete in der verlängerten Mietperiode?

1. Wenn die Parteien im Vertrag eine Erhöhungsrate festgelegt haben: Die Vereinbarungen der Parteien über die in den verlängerten Mietperioden anzuwendende Miete sind gültig, sofern sie die Veränderungsrate des „Zwölfmonatsdurchschnitts des Verbraucherpreisindex“ des vorangegangenen Mietjahres nicht überschreiten. Diese Regel gilt auch für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr.

2. Wenn die Parteien im Vertrag keine Erhöhungsrate festgelegt haben: Wenn die Parteien diesbezüglich keine Vereinbarung getroffen haben, wird die Miete vom Richter unter Berücksichtigung des Zustands des Mietobjekts und nach Billigkeit festgelegt, wobei die Veränderungsrate des „Zwölfmonatsdurchschnitts des Verbraucherpreisindex“ des vorangegangenen Mietjahres nicht überschritten werden darf.

Können die Parteien direkt vor Gericht gehen?

Wenn sich die Parteien für die neue Miete in Mietverträgen, die ab dem 1. September 2023 verlängert werden, nicht einigen konnten, müssen sie sich zunächst an das Mediationsbüro wenden oder freiwillig einen Mediator ihrer Wahl bestimmen, da das Thema im Rahmen der „obligatorischen Mediation als Prozessvoraussetzung“ bewertet wird. Sie können diesen Antrag persönlich oder durch ihre Anwälte stellen.

Was passiert, wenn die Parteien keinen Mediator hinzuziehen?

Die Inanspruchnahme eines Mediators vor Klageerhebung ist eine notwendige Prozessvoraussetzung. Wird die Klage ohne diesen Schritt eingereicht, wird sie mangels Erfüllung der Prozessvoraussetzung abgewiesen, ohne dass eine inhaltliche Prüfung erfolgt.

Kann man bei Mietfeststellungsklagen, die vor dem 1. September 2023 eingereicht wurden, einen Mediator hinzuziehen?

Bei Mietfeststellungsklagen, die vor dem 1. September 2023 eingereicht wurden, können die Parteien das Gericht um eine Fristverlängerung bitten und die Mediation durch einen freiwilligen Antrag nutzen. Hier gelten die Bestimmungen zur obligatorischen Mediation als Prozessvoraussetzung nicht. Der Richter kann diesen Antrag als vorgreifliche Frage behandeln. Sollten sich die Parteien bei diesem Antrag nicht einigen, kann das Verfahren wie gewohnt fortgesetzt werden. Sollten sich die Parteien jedoch einigen, wird die Klage gegenstandslos, nachdem die Einigung dem Gericht vorgelegt wurde, und da das Mediationsprotokoll die Wirkung eines vollstreckbaren Titels hat, führen die Parteien ihr Verhältnis fortan auf Basis dieses Protokolls.

Wie lange dauert der Mediationsprozess?

Der Mediator schließt den Antrag innerhalb von DREI WOCHEN ab dem Datum seiner Beauftragung ab. Diese Frist kann in zwingenden Fällen vom Mediator um maximal eine Woche verlängert werden.

Laufen Verjährungsfristen während des Mediationsprozesses weiter?

Mit der Beantragung der Mediation werden Verjährungsfristen unterbrochen. Nach Abschluss des Prozesses beginnen sie wieder zu laufen.

Was gilt für die Partei, die ohne Grund nicht am Mediationsprozess teilnimmt?

Die Partei, die trotz des Antrags der Gegenseite und der Einladung des Mediators ohne triftigen Grund nicht an der ersten Sitzung teilnimmt und dadurch das Zustandekommen der Sitzung verhindert, trägt die gesamten Prozesskosten, selbst wenn der Rechtsstreit teilweise oder vollständig zu ihren Gunsten ausgeht, und es wird kein Anspruch auf Anwaltsgebühren zugesprochen.

Was wird durch die Mediation erreicht?

Die Gespräche während des Mediationsprozesses werden vertraulich behandelt. Im Falle einer Einigung hat das erstellte Dokument die Wirkung eines VOLLSTRECKBAREN TITELS (gerichtliche Entscheidung). Sollten die Parteien die Entscheidung trotz Einigung nicht umsetzen, kann die ENTSCHEIDUNG durch Einholung einer VOLLSTRECKUNGSKLAUSEL beim Friedensgericht vollstreckt werden.

Welche Gebühren sind an den Mediator zu zahlen?

1. Bei einer Zuweisung durch das Mediationsbüro als Prozessvoraussetzung: Im Falle einer Einigung der Parteien wird eine Mediationsgebühr gezahlt, die durch Anwendung eines Satzes von 6 % auf die Differenz zwischen der neuen und der alten Miete ermittelt wird. Dieser Betrag kann zwischen den Parteien geteilt oder von einer der Parteien übernommen werden. Der genannte Betrag darf nicht unter der vom Ministerium festgelegten zweistündigen Gebühr liegen.

2. Bei einer Zuweisung durch das Mediationsbüro als Prozessvoraussetzung: Im Falle einer Nichteinigung der Parteien: Der genannte Betrag entspricht der vom Ministerium festgelegten zweistündigen Gebühr und wird vom Ministerium an den Mediator gezahlt; die Parteien leisten keine Zahlung.

3. Bei der freiwilligen Mediation haben die Parteien die Möglichkeit, ein Entgelt frei zu vereinbaren, das über der vom Ministerium festgelegten Untergrenze und über dem 6%-Satz auf den Betrag im Einigungsdokument liegt. Wenn sich die Parteien bei der freiwilligen Mediation nicht einigen, zahlt das Ministerium dem Mediator nichts. Die Parteien sind verpflichtet, dem Mediator den Betrag in Höhe der vom Ministerium festgelegten Untergrenze, also die zweistündige Gebühr, zu zahlen.

Was passiert, wenn in der Mediation eine Einigung erzielt wird?

Die Parteien erfüllen ihre Verpflichtungen gemäß dem erstellten Mediationsprotokoll. Werden die Verpflichtungen nicht erfüllt, können die Parteien die Entscheidung durch Einholung einer VOLLSTRECKUNGSKLAUSEL beim Friedensgericht vollstrecken.

Was passiert, wenn in der Mediation keine Einigung erzielt wird?

Die Parteien wenden sich persönlich oder durch ihre Anwälte an das Gericht, um die neue Miete festlegen zu lassen.

Welches Gericht ist zuständig?

Für die Feststellung der Miete sind die Friedensgerichte zuständig.

MEDIATORIN UND RECHTSANWÄLTIN NURDAN HERİS