Das Katastrophengesetz und seine Auswirkungen auf unser Leben und Eigentum (4)

ABRISS UND DIE FOLGEN

Nachdem die Risikobewertung durchgeführt wurde, die Einspruchsfristen abgelaufen sind und der Status als risikobehaftetes Gebäude rechtskräftig feststeht, folgt die Phase des Gebäudeabrisses. Mit dem Abriss des Gebäudes wird die Immobilie rechtlich zu einem Grundstück.

Bei Immobilien, deren Gebäude abgerissen wurde und die nun als Grundstück gelten, werden die zuvor begründeten Stockwerkseigentumsrechte oder das Stockwerkseigentum ohne die Zustimmung der Betroffenen auf Antrag der Präsidentschaft vom zuständigen Grundbuchamt von Amts wegen gelöscht. Die Immobilie wird unter Berücksichtigung ihres früheren Status bewertet oder unter Angabe der Bedingungen der mit dem Eigentümer getroffenen Vereinbarung im Grundbuch auf den Namen der Eigentümer entsprechend ihrer Anteile eingetragen. Die Art der Immobilien wird von Amts wegen gemäß dem aktuellen Zustand eingetragen.

Die im Grundbuch dieser Immobilien eingetragenen dinglichen und persönlichen Rechte sowie jegliche Belastungen, die das Verfügungsrecht einschränken oder verbieten, bleiben auf den Anteilen bestehen. Die genannten Rechte und Belastungen stellen im Grundbuch kein Hindernis für die Durchführung von Verfahren wie Zusammenlegung, Teilung, Flächenkorrektur, Aufteilung, Neuschaffung, Verzicht, Eintragung, Begründung von Stockwerkseigentum und Stockwerkseigentumsrechten dar; für diese Verfahren ist die Zustimmung der Eigentümer und Betroffenen nicht erforderlich.

In der Phase der Begründung von Stockwerkseigentum für neue Gebäude werden die genannten Rechte und Belastungen ohne Zustimmungserfordernis nur auf die unabhängigen Einheiten übertragen, die dem Eigentümer zustehen, der für diese Rechte und Belastungen haftbar ist. Im Anwendungsgebiet werden Verfahren zur Änderung der Nutzungsart, Zusammenlegung, Teilung, Flächenkorrektur, Aufteilung, Neuschaffung, Verzicht und Eintragung ohne Zustimmungserfordernis von der Präsidentschaft, der TOKİ oder der Verwaltung von Amts wegen durchgeführt oder in Auftrag gegeben.

Es ist grundlegend, dass diese Grundstücke von den Eigentümern bewertet werden. In diesem Rahmen wird in der Phase oder dem Block, in dem die Anwendung in Risikogebieten und Reservebaugebieten erfolgt, sowie bei risikobehafteten Gebäuden in den Parzellen, auf denen sich diese Gebäude befinden, vor dem Abriss der Gebäude über die Zusammenlegung der Parzellen, die Durchführung der Anwendung einzeln, zusammengefasst oder auf Basis eines Bebauungsblocks, über Teilung, Verzicht, Neuschaffung und Eintragung ins Grundbuch, über den Neubau von Gebäuden, den Verkauf von Anteilen, die Verwertung durch Bauträgerverträge (Kat Karşılığı) oder Umsatzbeteiligung und andere Methoden mit der EINFACHEN MEHRHEIT der Anteilseigner entsprechend ihrer Anteile entschieden, unabhängig davon, ob sie Miteigentümer des Gebäudes sind oder nicht. Der zuvor als Zweidrittelmehrheit vorgesehene Anteil wurde mit der jüngsten Regelung in eine einfache Mehrheit umgewandelt.

Die wichtigste Änderung hierbei ist die Einführung des Quorums der EINFACHEN MEHRHEIT anstelle der Zweidrittelmehrheit. Von der qualifizierten Mehrheit wurde Abstand genommen und die Umwandlung durch den Beschluss von mehr als der Hälfte der Anteile ermöglicht.

Die für die neuen Anwendungen erforderlichen Verfahren wie Zusammenlegung, Teilung, Flächenkorrektur, Aufteilung, Neuschaffung, Verzicht, Eintragung sowie alle Arten von Genehmigungs- und Lizenzverfahren im Zusammenhang mit Abriss und Bau sowie alle anderen Geschäfte und Verfahren, die bei anderen Behörden/Institutionen und Organisationen mit der Zustimmung aller Eigentümer und Betroffenen durchgeführt werden müssten, werden auf der Grundlage des Beschlusses der einfachen Mehrheit der Anteilseigner entsprechend ihrer Anteile durchgeführt.

Der Verwaltung können in Bezug auf den mit einfacher Mehrheit der Anteilseigner gefassten Beschluss das von den zustimmenden Eigentümern unterzeichnete Protokoll oder Kopien der Vollmachten/Verträge der zustimmenden Eigentümer vorgelegt werden. Die Grundstücksanteile derjenigen, die sich dem mit einfacher Mehrheit der Anteilseigner entsprechend ihrer Anteile gefassten Beschluss nicht anschließen, werden durch die Präsidentschaft zum Verkehrswert bewertet und an die anderen Anteilseigner, die eine Einigung erzielt haben, im Wege der öffentlichen Versteigerung verkauft, wobei der Preis nicht unter diesem Wert liegen darf. Die Feststellung des Verkehrswerts ist hier von großer Bedeutung. Sollte der Verkehrswert nicht korrekt ermittelt werden, läuft der Eigentümer Gefahr, benachteiligt zu werden.

Falls der Verkauf an die Anteilseigner auf diese Weise nicht zustande kommt, werden diese Anteile von der Präsidentschaft, der Verwaltung oder der TOKİ, die das Umwandlungsprojekt durchführen, zum festgestellten Verkehrswert in Risikogebieten und Reservebaugebieten durch Zahlung erworben.

In diesem Fall wird die Präsidentschaft/Verwaltung somit Miteigentümer der Immobilie.

Bei risikobehafteten Gebäuden wird der Verkaufsvorgang so lange wiederholt, bis ein Verkauf an die anderen Anteilseigner, die eine Einigung erzielt haben, oder – unter der Bedingung, dass die Einhaltung der getroffenen Vereinbarung akzeptiert wird – an Dritte erfolgt.

Falls die Grundstücke oder Grundstücksanteile von Eigentümern, die sich dem mit der "einfachen" Mehrheit der Anteilseigner entsprechend ihrer Anteile gefassten Beschluss nicht anschließen, vor dem Verkauf gemäß dem Gesetz an Dritte außerhalb der zustimmenden Anteilseigner verkauft werden, ist es für die Eintragung im Grundbuch zwingend erforderlich, dass der Käufer dem Grundbuchamt seine elektronische Zustelladresse mitteilt.

Das Angebot, das den mit einfacher Mehrheit der Anteilseigner entsprechend ihrer Anteile gefassten Beschluss und die Bedingungen der Vereinbarung enthält, oder der Ort, an dem das Angebot eingesehen werden kann, wird den Eigentümern, die sich dem mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss nicht angeschlossen haben, durch einen Notar oder durch eine fünfzehntägige Bekanntmachung beim zuständigen Dorfvorsteher (Muhtarlık) mitgeteilt. Bei einer Bekanntmachung beim zuständigen Dorfvorsteher gilt die Mitteilung am letzten Tag der Bekanntmachung als erfolgt. In dieser Mitteilung wird zudem darauf hingewiesen, dass die Grundstücksanteile im Rahmen dieses Gesetzes verkauft werden, falls das Angebot nicht innerhalb von fünfzehn Tagen ab dem Datum der Zustellung bzw. dem Datum, an dem die Zustellung als erfolgt gilt, geprüft oder nicht angenommen wird.

Während des Prozesses des Grundstücksanteilsverkaufs erfolgen die Zustellungen durch die Präsidentschaft/Verwaltung durch Bekanntgabe der zuzustellenden Dokumente über das e-Devlet-Portal und eine fünfzehntägige Bekanntmachung beim zuständigen Dorfvorsteher; der letzte Tag der Bekanntmachung beim Dorfvorsteher gilt als Tag der Zustellung. Eigentümern, die ihre elektronischen Zustelladressen im Grundbuch hinterlegt haben, wird die Zustellung über die elektronische Zustelladresse zugestellt. Rechte wie Hypotheken, einstweilige Verfügungen, Pfändungen und Nießbrauchrechte, die auf den Anteilen lasten, die durch öffentliche Versteigerung verkauft werden, sowie auf Immobilien, die in den vom Gesetz erfassten Gebieten und Parzellen durch Einigung gegen Entgelt an die Präsidentschaft/Verwaltung oder TOKİ übertragen wurden, bestehen nach dem Verkauf am Verkaufserlös fort. Das bedeutet, dass die gläubigerischen Dritten ihre Forderungen aus dem für die betreffende Immobilie zu zahlenden Betrag befriedigen können.

Mit diesem Vorgang wird auch in den Bereich des Vollstreckungsrechts eingegriffen, und das Forderungsrecht, das durch den genannten Verkaufsvorgang in Bargeld umgewandelt wird, erhält eine Realisierungsmöglichkeit.

Nach dem Verkaufsvorgang werden die Rechte im Grundbuch auf Antrag der Präsidentschaft vom Grundbuchamt von Amts wegen gelöscht.

Falls der Verkaufsvorgang durch eine gerichtliche Entscheidung aufgehoben wird – mit Ausnahme des Falls, dass der Verkauf wegen einer fehlerhaften Berechnung des Verkaufspreises aufgehoben wurde –, wird das verkaufte Grundstück oder der Grundstücksanteil auf Mitteilung der Präsidentschaft an das zuständige Grundbuchamt:

+ falls es nach dem Verkaufsvorgang nicht an eine dritte Person übertragen wurde oder

+ keiner Anwendung unterzogen wurde, die eine direkte Eintragung auf den Namen des Eigentümers vor dem Verkauf rechtlich und/oder tatsächlich unmöglich macht,

von Amts wegen auf den Namen des früheren Eigentümers eingetragen, und bis zur Rückerstattung des Verkaufspreises wird zugunsten des Käufers eine gesetzliche Hypothek in Höhe des Verkaufspreises begründet und eingetragen.

Falls der Verkaufsvorgang wegen einer fehlerhaften Berechnung des Verkaufspreises aufgehoben wird, wird die gerichtliche Entscheidung dadurch umgesetzt, dass der Käufer des Anteils dem früheren Eigentümer, dessen Anteil verkauft wurde, die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem in der gerichtlichen Entscheidung festgelegten Betrag zahlt. Das bedeutet, dass der Verkaufsvorgang als gültig betrachtet wird und durch die Zahlung der Differenz an den früheren Eigentümer dessen Benachteiligung ausgeglichen wird.

Falls aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung gegen die Präsidentschaft/Verwaltung entschieden wird, dass der Schaden des Eigentümers, dessen Anteil verkauft wurde, aufgrund einer fehlerhaften Berechnung des Verkaufspreises zu ersetzen ist, muss der zugesprochene Betrag spätestens 15 Tage nach dem Datum der Mitteilung der Präsidentschaft/Verwaltung an den Käufer des Anteils an den früheren Eigentümer gezahlt werden. Falls die Zahlung aufgrund der Nichtzahlung innerhalb der gesetzten Frist von der Präsidentschaft/Verwaltung geleistet wird, wird der gezahlte Betrag vom Käufer des Anteils nach den allgemeinen Bestimmungen eingezogen.

Mit dieser Regelung wird die Präsidentschaft/Verwaltung die Entschädigungspflicht für den früheren Eigentümer persönlich erfüllen müssen.

Es sollte nicht vergessen werden, dass die Präsidentschaft/Verwaltung nicht nur selbst als Anteilseigner verbleiben, sondern ihren eigenen Grundstücksanteil auch an Dritte verkaufen kann.

Falls innerhalb von dreißig Tagen nach der Zustellung an die Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Gebäude abgerissen wurde, keine Einigung mit der "einfachen" Mehrheit erzielt werden kann, kann für Immobilien im Eigentum natürlicher Personen oder juristischer Personen des Privatrechts auch der Weg der beschleunigten Enteignung durch die Präsidentschaft/Verwaltung/TOKİ beschritten werden.

Die gemäß diesem Gesetz durchzuführenden Enteignungen gelten als Enteignungen zum Zweck der Durchführung von Siedlungsprojekten gemäß Artikel 3 Absatz 2 des Enteignungsgesetzes Nr. 2942 vom 4.11.1983, und die erste Ratenzahlung erfolgt in Höhe eines Fünftels der gemäß dem genannten Absatz festgelegten Beträge. Enteignungsverfahren für Immobilien, deren Eigentumsspalte im Grundbuch offen ist, sowie für Immobilien, deren Erben nicht bekannt sind, für die ein Treuhänder bestellt wurde, die umstritten sind oder auf denen beschränkte dingliche Rechte begründet wurden, unterliegen den Bestimmungen desselben Artikels.

Die Präsidentschaft/Verwaltung/TOKİ ist befugt, für die Durchführung von Enteignungsverfahren und andere gemäß diesem Gesetz durchzuführende Verfahren einen Erbschein zu beantragen, einen Treuhänder bestellen zu lassen oder gemäß dem letzten im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zu verfahren. Falls der im Grundbuch eingetragene Eigentümer verstorben ist, kann die Präsidentschaft/Verwaltung/TOKİ für das Enteignungsverfahren einen Erbschein beantragen oder bei Bedarf eine Berichtigung des Grundbuchs durch einen Verwaltungsantrag oder auf dem Klageweg verlangen. Bei einer Einigung über die Enteignung wird zwischen der Präsidentschaft/Verwaltung/TOKİ und den Betroffenen ein Vertrag und ein Einigungsprotokoll erstellt, das auch die Verzichtserklärung und Zustimmung zur Eintragung oder Löschung der Immobilie enthält, und an das zuständige Grundbuchamt gesendet, um die Eintragung der Enteignung von Amts wegen in das Grundbuch zu gewährleisten.

Wie zu sehen ist, können mit sehr weitreichenden Befugnissen Geschäfte und Verfahren durchgeführt werden; die Eigentümer und ihre Erben müssen den Prozess genau verfolgen, um ihr Eigentumsrecht angesichts der von der Präsidentschaft, der Verwaltung und der TOKİ durchgeführten Geschäfte und Verfahren zu schützen.

Mediatorin und Rechtsanwältin NURDAN HERİS