Das Katastrophengesetz und seine Auswirkungen auf unser Leben und Eigentum (6)

WAS IST DIE GRUNDLEGENDE BEFUGNIS DES MINISTERIUMS?

Das Ministerium (Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel) ist befugt, Standards für Planungsmaßnahmen jeder Art und Größenordnung festzulegen, die als Grundlage für Anwendungen in Risikogebieten, Reservebaugebieten und Grundstücken mit risikobehafteten Gebäuden dienen – einschließlich solcher, die für Gebiete vorgesehen sind, die durch Sondergesetze geregelt werden. Bei Bedarf ist das Ministerium zudem berechtigt, diese Standards durch Planungsentscheidungen festzulegen oder Pläne und städtebauliche Entwürfe mit speziellen Standards zu erstellen, erstellen zu lassen und zu genehmigen.

Die im Rahmen dieses Gesetzes für Gebiete und Grundstücke genehmigten Bebauungs- und Parzellierungspläne werden bei der zuständigen Provinzdirektion für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel für einen Zeitraum von fünfzehn Tagen öffentlich ausgelegt. Einsprüche gegen diese Pläne sind innerhalb der Auslegungsfrist bei der jeweiligen Provinzdirektion einzureichen; das Ministerium bewertet diese Einsprüche innerhalb von fünf Tagen. Werden die Einsprüche zurückgewiesen, treten die Pläne ohne weitere Genehmigungsverfahren mit dem Datum der Ablehnungsentscheidung in Kraft. Es ist hier deutlich zu erkennen, wie kurz die Fristen bemessen sind. Die Auslegungsfrist des Ministeriums beträgt FÜNFZEHN TAGE; jemand, der beispielsweise erst am letzten Tag davon erfährt, kann seinen Einspruch nur noch an diesem letzten Tag einreichen. Es ist nicht einmal eine Frist nach der öffentlichen Bekanntmachung für Einsprüche vorgesehen. Diese Zeitspanne ist völlig unzureichend. Da es sich um Maßnahmen handelt, die den Kern des Eigentums betreffen, wie etwa Bebauungs- und Parzellierungspläne, sind durch die zu kurz bemessenen Fristen Benachteiligungen unvermeidlich.

WIE ERFOLGEN DIE BEWERTUNGEN?

Die Wertermittlung der von diesem Gesetz betroffenen Immobilien, einschließlich der darauf befindlichen baufälligen Strukturen sowie der sogenannten „Muhdesat“ (bauliche Anlagen, die anderen Personen als dem Grundstückseigentümer gehören könnten), sowie die Bewertung der durch die Umwandlung entstehenden neuen Immobilien werden durch die Präsidentschaft, die TOKİ oder die zuständige Behörde durchgeführt oder in Auftrag gegeben.

WAS SIND DIE BEDINGUNGEN FÜR EINEN VERSTÄRKUNGSKREDIT?

Für Gebäude, die außerhalb von Risikogebieten und Reservebaugebieten liegen, bei denen jedoch technisch festgestellt wurde, dass sie im Sinne der Ziele dieses Gesetzes verstärkt werden können, kann die Präsidentschaft im Rahmen der vom Präsidenten festgelegten Verfahren und Grundsätze einen Verstärkungskredit aus dem Sonderkonto für Umwandlungsprojekte gewähren. Dieser Kredit darf ausschließlich für Verstärkungszwecke verwendet werden, und die festgelegten Bedingungen müssen erfüllt sein. Andernfalls wird die Rückzahlung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes Nr. 6183 über das Verfahren zur Einziehung öffentlicher Forderungen gefordert.

WIE LANG IST DIE KLAGEFRIST?

Gegen die auf Grundlage dieses Gesetzes erlassenen Verwaltungsakte kann innerhalb von dreißig Tagen ab dem Datum der Zustellung gemäß dem Gesetz über die Verwaltungsgerichtsbarkeit Nr. 2577 vom 6.1.1982 Klage erhoben werden.

In diesen Verfahren kann keine einstweilige Verfügung zur Aussetzung der Vollziehung erlassen werden. Folglich werden die Arbeiten und Verfahren fortgesetzt. Sollten irreparable Schäden entstehen, ist eine Naturalrestitution nicht möglich; es kann lediglich ein Anspruch auf materiellen Schadensersatz geltend gemacht werden.

WAS IST DAS VERBOT VON PFÄNDUNGEN UND VORKEHRUNGEN?

Wenn Immobilien, die Gegenstand von Umwandlungsmaßnahmen gemäß diesem Gesetz sind, an einen Bauunternehmer übertragen wurden, der die Bauarbeiten auf Basis eines Vorvertrags über den Immobilienverkauf oder eines Bauvertrags gegen Grundstücksanteile übernommen hat, können bis zur Begründung von Wohnungseigentum im Namen der Eigentümer keine Pfändungen oder Sicherungsmaßnahmen wegen Schulden des Unternehmers gegenüber Dritten gegen diese Immobilien verhängt werden, mit Ausnahme von Forderungen für Material und Arbeit, die sich auf das Bauvorhaben beziehen. JEDOCH: Wenn das Wohnungseigentum nicht innerhalb von SECHS MONATEN nach Beginn der Bauarbeiten begründet wird, können Pfändungen und Sicherungsmaßnahmen gegen diese Immobilien verhängt werden. Diese Frist ist also auf lediglich 6 Monate begrenzt.

WIE ERFOLGT DIE EINTRAGUNG IM NAMEN DER EIGENTÜMER, DIE EINE VEREINBARUNG GETROFFEN HABEN?

Die neuen Immobilien, die auf den gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes an die Präsidentschaft übertragenen oder auf deren Antrag an die TOKİ oder die Behörde übertragenen Grundstücken im Rahmen der Maßnahmen dieses Gesetzes entstehen, werden auf Antrag der Präsidentschaft, der TOKİ oder der Behörde im Grundbuch auf die Namen der natürlichen Personen oder deren Erben sowie der juristischen Personen eingetragen, mit denen eine Vereinbarung getroffen wurde.

Das Ministerium ist befugt, die Befugnisse für die in diesem Gesetz genannten Arbeiten und Verfahren auf die TOKİ oder die Behörde zu übertragen und festzulegen, welche dieser Arbeiten und Verfahren von der TOKİ oder der Behörde durchgeführt werden.

WANN KÖNNEN BAUUNTERNEHMER IHRE ANTEILE VERKAUFEN?

Wenn natürliche Personen und juristische Personen des Privatrechts in den unter dieses Gesetz fallenden Gebieten und Grundstücken tätig werden, kann der Verkauf der auf die Bauunternehmer entfallenden unabhängigen Einheiten je nach Baufortschritt und mit Genehmigung der Behörde erfolgen. Der Unternehmer beantragt bei der Behörde die Genehmigung zum Verkauf der auf ihn entfallenden Einheiten. Die Behörde bestimmt den Fertigstellungsgrad des Baus durch eine Vor-Ort-Prüfung oder durch Kontrolle im Bauüberwachungssystem und teilt dem zuständigen Grundbuchamt mit, dass der Verkauf der auf den Unternehmer entfallenden Einheiten bis zu einem Anteil von „zehn Prozent“ unter dem Fertigstellungsgrad erfolgen kann. Für den Verkauf der auf den Unternehmer entfallenden Einheiten in Höhe des Fertigstellungsgrades oder darüber hinaus ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.

Ich bin der Ansicht, dass eine Zustimmung aller Eigentümer, die bereits bei der Unterzeichnung anderer Verträge eingeholt wurde, nicht gültig sein sollte. Im Sinne des Gesetzes sollten nur solche Zustimmungen als gültig anerkannt werden, die der Unternehmer nach Erhalt der Genehmigung von der Präsidentschaft/Behörde eingeholt hat.

VERFAHREN ZUR KÜNDIGUNG DES VERTRAGS MIT DEM BAUUNTERNEHMER

In den unter dieses Gesetz fallenden Gebieten und Grundstücken kann, wenn nach einer einstimmigen Einigung oder nach einer Entscheidung durch die „einfache“ Mehrheit der Anteilseigner entsprechend ihrer Anteile die Bauarbeiten für das neue Gebäude aus Gründen, die der Unternehmer zu vertreten hat, innerhalb eines Jahres nicht begonnen wurden oder die Bauarbeiten auf einem bestimmten Stand gestoppt wurden und seit mindestens sechs Monaten keine Bautätigkeit mit Personal und Ausrüstung erfolgt, die für die Fertigstellung des Projekts erforderlich wäre, die Kündigung der geschlossenen Verträge mit der „einfachen Mehrheit“ der Eigentümer entsprechend ihrer Anteile beschlossen werden.

Mit diesem Beschluss wird bei der Präsidentschaft beantragt festzustellen, ob mit den Bauarbeiten für das neue Gebäude begonnen wurde oder ob die Bauarbeiten mit dem für die Fertigstellung des Projekts erforderlichen Personal und der Ausrüstung fortgesetzt werden. Stellt die Präsidentschaft die genannten Zustände fest, wird der Unternehmer unter Setzung einer Frist von dreißig Tagen abgemahnt, die Arbeit aufzunehmen oder fortzusetzen; andernfalls wird angedroht, dass die Verträge mit Ablauf dieser Frist von Amts wegen gekündigt werden.

Sollte die Arbeit trotz dieser Abmahnung nicht aufgenommen oder fortgesetzt werden, gelten die zwischen den Berechtigten und dem Unternehmer unterzeichneten Bauverträge ohne die Notwendigkeit einer weiteren Abmahnung mit Ablauf der dreißigtägigen Frist als von Amts wegen gekündigt, ohne dass es der Zustimmung der Betroffenen bedarf.

Nach der Kündigung werden die im Grundbuch der Immobilien eingetragenen Vermerke zu den Bauverträgen auf Antrag der Eigentümer oder der Präsidentschaft gelöscht. Für die bis zum Kündigungsdatum erbrachten Leistungen, die übertragenen Anteile, die geleisteten Zahlungen und andere Angelegenheiten gelten die allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen.

Die vom Unternehmer bis zum Kündigungsdatum an die Berechtigten geleisteten Mietzahlungen können von den Berechtigten nicht zurückgefordert werden.

WIE WERDEN DIE LIZENZIERTEN ORGANISATIONEN IM RAHMEN DES GESETZES BESTIMMT?

Im Rahmen der Maßnahmen dieses Gesetzes sowie bei der Entscheidungsfindung und Durchführung dieser Maßnahmen können Organisationen tätig werden, die von der Präsidentschaft lizenziert werden. In den zu lizenzierenden Organisationen ist die Beschäftigung von Bauingenieuren, Vermessungsingenieuren, Architekten, Stadtplanern, Bewertungsexperten und Juristen zwingend erforderlich. Die Voraussetzungen, die diese Organisationen erfüllen müssen, sowie die Anzahl, Qualifikation, Arbeitsweise und Grundsätze des Personals und andere Angelegenheiten werden durch eine von der Präsidentschaft zu erstellende Verordnung festgelegt; die Präsidentschaft ist befugt, die Aktivitäten dieser Organisationen zu überwachen.

WAS PASSIERT MIT KLAGEN AUF AUFHEBUNG DER GEMEINSCHAFT?

Nach dem Abriss der unter dieses Gesetz fallenden Gebäude kann für die Immobilie, die nun als Grundstück gilt, gemäß den Bestimmungen des türkischen Zivilgesetzbuches Nr. 4721 Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft erhoben werden. Zudem kann die Möglichkeit einer Lösung durch Mediation, bevor Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft eingereicht werden, den Prozess beschleunigen.

Die Einreichung einer Klage auf Aufhebung der Gemeinschaft steht jedoch der Beschlussfassung durch die einfache Mehrheit der Anteilseigner entsprechend ihrer Anteile im Rahmen dieses Gesetzes und der Durchführung von Maßnahmen gemäß diesem Beschluss nicht entgegen.

Mediatorin und Rechtsanwältin NURDAN HERİS