Das Preisniveau bei Neu- und Gebrauchtimmobilien bremst die Wohnungsnachfrage

Vertreter der Immobilienbranche, die auf den anhaltenden Rückgang der Wohnungsverkäufe hinweisen, stellen fest, dass der reale Preisrückgang bereits seit 10 Monaten anhält. Experten betonen, dass der nominale Anstieg zwar an Dynamik verloren habe, aber dennoch fortbestehe: „Der nominale Preisanstieg ist von 180 Prozent auf 89 Prozent gesunken, liegt aber immer noch auf einem Niveau, das wir so nicht gewohnt sind.“

Das Preisniveau bei Neu- und Gebrauchtimmobilien bremst die Wohnungsnachfrage. Während der von der türkischen Zentralbank (TCMB) für September 2023 berechnete Wohnimmobilienpreisindex im Vergleich zum Vormonat um 4,3 Prozent stieg, verzeichnete er gegenüber dem Vorjahresmonat einen nominalen Anstieg von 89,2 Prozent und einen realen Anstieg von 17,8 Prozent. Trotz der weit verbreiteten öffentlichen Meinung, dass die Immobilienpreise zu hoch seien, sorgen Verbraucher – sowohl aus Bedarf als auch zur Werterhaltung ihres Kapitals – dafür, dass die Verkaufszahlen bei einem monatlichen Durchschnitt von 100.000 Einheiten liegen.

Branchenvertreter kommentierten das Preisniveau gegenüber EKONOMİ. Hakan Akdoğan, Vorsitzender des Immobilienkomitees der Handelskammer Istanbul (İTO), sagte: „Wenn wir uns die vom TÜİK für Oktober bekannt gegebenen Verkaufszahlen ansehen, sehen wir, dass etwa 94.000 Wohnungen verkauft wurden. Diese Zahl zeigt, dass der Rückgang bei den Immobilienverkäufen anhält. Dieser Rückgang spiegelt sich jedoch nicht in nennenswertem Umfang in den Preisen wider. Es gibt lediglich eine Auflösung oder einen Rückgang bei Immobilien, die falsch oder zu hoch bewertet wurden. Bei Immobilien, die marktgerecht bewertet sind, gibt es keinen Preisrückgang. Auf dem Markt ist der Verhandlungsspielraum wieder entstanden. Während Immobilieneigentümer 2-3 Jahre lang überhaupt nicht verhandelt haben, kann der Käufer jetzt mit dem Verkäufer verhandeln. Dieser Spielraum kann je nach Art und Preis der Immobilie auf 5 bis 10 Prozent steigen. Zudem hat sich die Zeit, die eine Immobilie auf dem Markt bleibt, also die Verkaufsdauer, verlängert. Während unser Durchschnitt früher bei 40-50 Tagen lag, ist er jetzt auf etwa 80-90 Tage gestiegen. Während korrekt bewertete Immobilien verkauft werden, sieht es so aus, als würden falsch oder zu hoch bewertete Immobilien nicht verkauft werden und ihre Verweildauer auf dem Markt deutlich zunehmen.“

„DIE SCHLIESSUNG DER KREDITKANÄLE WIRD DAS PREISWACHSTUM BREMSEN“

Celal Erdoğdu, verantwortlicher Bewertungsexperte und geschäftsführender Gesellschafter bei İstanbul Gayrimenkul Değerleme, erklärte: „Der reale Rückgang der Immobilienpreise hält seit 10 Monaten an, aber der nominale Anstieg setzt sich fort. Der jährliche nominale Preisanstieg ist von 180 Prozent auf 89 Prozent gesunken, liegt aber immer noch über den Raten, die wir gewohnt sind. Einer der Gründe dafür ist der Anstieg der Verbraucherpreise, ein anderer die überdurchschnittliche Nachfrage nach Wohnraum im Zeitraum von Mai 2020 bis November 2022. Es scheint, als müssten wir bis Juni 2024 warten, um uns bei den Immobilienpreisveränderungen – sowohl nominal als auch real – den langfristigen Durchschnitten anzunähern. Die Schließung der Kreditkanäle und Maßnahmen zur Kontrolle der Immobilienpreise werden dazu beitragen, das Wachstum der Immobilienpreise zu bremsen. Auch im April 2017 hatten wir negative reale Immobilienpreissteigerungen gesehen, und dieser Prozess dauerte 2,5 Jahre. Sollten wir erneut negative reale Zuwächse erleben, könnten wir diesmal mit der richtigen Politik sehen, dass der Wohnraum wieder leichter zugänglich wird, auch wenn dies nicht unbedingt bedeutet, dass sich eine Chance auf dem Immobilienmarkt auftut. Derzeit müssen wir in der Türkei 21 Jahre Mindestlohn zahlen, um eine durchschnittliche Wohnung zu erwerben; in der Zeit, als die Immobilienpreise real negativ waren, war dieser Wert auf 10 Jahre gesunken.“

„DER PREIS WIRD MITTEL- UND LANGFRISTIG NICHT SINKEN“

İsmail Özcan, Vorsitzender des Verbandes der Immobilienmarketing- und Verkaufsprofis (GAPAS), sagte: „Einerseits die schrumpfenden Möglichkeiten für Hypothekenkredite, andererseits die schnellen Kostensteigerungen – das scheinen die beiden größten Hindernisse für Immobilienentwickler zu sein, neue Projekte zu starten. Diese beiden Indikatoren deuten darauf hin, dass die Immobilienpreise mittel- und langfristig nicht stark sinken werden, selbst wenn neue Projekte gestartet werden. Kurzfristig betrachtet, wenn man die prognostizierten Verkaufspreise für neue/unbewohnte Wohnungen in Projekten, die sich im Bau befinden oder deren Baubeginn geplant ist, mit den Preisen der wenigen Wohnungen vergleicht, die bereits fertiggestellt sind oder 1-2 Jahre alt sind und noch nie verkauft wurden, zeigt sich, dass die Immobilienentwickler ihre angestrebten Verkaufspreise für eine gewisse Zeit nicht erreichen werden. Die Preise der bereits zum Verkauf stehenden Wohnungen liegen etwa 10-15 Prozent unter denen der Projekte im Bau. Betrachtet man den Erst- und Zweitmarkt, lässt sich ebenfalls sagen, dass die Differenz zwischen den Preisen der Wohnungen, die aus dem Projekt heraus verkauft werden sollen, und den Preisen auf dem Zweitmarkt im Bereich von 20-25 Prozent liegt. Wie auch der von der TCMB veröffentlichte Wohnimmobilienpreisindex zeigt, gehen wir unter Berücksichtigung der anhaltend hohen Inflation kurzfristig davon aus, dass die Immobilienpreise deutlich über der angegebenen Rate steigen werden.“

„KREDITE SIND FAKTISCH NICHT VORHANDEN“

Ferhat Keten, geschäftsführender Gesellschafter der Keten Grup, sagte: „Wir beobachten, dass der Quadratmeterpreis für Wohnraum 20-25 Prozent unter dem Niveau von vor 6 Monaten liegt. Während die Dynamik im oberen Segment anhält, sind das untere und mittlere Segment zum Stillstand gekommen. Auf einem Markt, auf dem Kredite faktisch nicht vorhanden sind, werden Waren nur gegen Bargeld oder mit Zahlungszielen der Unternehmen verkauft. Auf Bauunternehmer, die Projekte begonnen haben oder über Lagerbestände und Schulden verfügen, warten mittelfristig schwierige Zeiten. Nach den Wahlen wird es ein Währungsrisiko geben; am Markt wird eine Abwertung von 20 Prozent und mehr erwartet. Dies wird wiederum die Inflation anheizen. Eine Zeit lang wurden Immobilien verkauft, damit das Geld nicht an Wert verliert, aber diese Zeit ist vorbei.“