EİDS-Ära für Immobilienanzeigen offiziell gestartet: Wer dagegen verstößt, muss mit 684.000 TL Strafe rechnen!

Eine neue Ära gegen gefälschte und irreführende Anzeigen, die auf dem Immobilienmarkt lange Zeit ein Streitpunkt waren, hat offiziell begonnen. Mit dem vom Handelsministerium eingeführten Elektronischen Anzeigen-Verifizierungssystem (EİDS) haben sich die Prozesse für die Anzeigenschaltung grundlegend geändert.

Im Rahmen der neuen Regelung ist es für Bürger, die ihre Wohnung verkaufen möchten, verpflichtend geworden, sowohl ihre Identität als auch die Anzeige über das E-Government-Portal (e-Devlet) zu verifizieren. Das System, das von Eigentümern verlangt, dem Immobilienunternehmen, mit dem sie zusammenarbeiten, über e-Devlet eine Anzeigenvollmacht zu erteilen, wurde zunächst für Mietwohnungen angewendet.

Wie Sabah berichtet, wurde der Anwendungsbereich später auf Gewerbeimmobilien ausgeweitet. In der letzten Phase wurden nun auch Wohnungen zum Verkauf, die den größten Teil des Marktes ausmachen, in das EİDS einbezogen.

VERTRAG VORHANDEN, ABER KEINE VOLLMACHT: DANN KEINE ANZEIGE

Die Anwendung, die am 1. Februar in Pilotprovinzen begann, wurde nach dem 15. Februar für „alle Verkaufsanzeigen von Immobilien“, einschließlich Wohnungen zum Verkauf, verpflichtend. Das Elektronische Anzeigen-Verifizierungssystem, das eingeführt wurde, um gefälschte und irreführende Anzeigen sowie manipulative Preissteigerungen zu verhindern, deckt nun alle zum Verkauf stehenden Immobilien ab.

Ab diesem Zeitpunkt reicht es nicht mehr aus, nur einen Vertrag mit einem Immobilienbüro abzuschließen. Damit die Anzeige veröffentlicht werden kann, muss zwingend eine Autorisierung über e-Devlet erfolgen.

INDIVIDUELLE VERKÄUFE AUSSERHALB DES SYSTEMS

Die Verifizierungspflicht gilt nur für Personen, die Anzeigen über ein Immobilienbüro schalten möchten. Für diejenigen, die privat inserieren wollen, ist diese Bedingung nicht erforderlich; private Anzeigen können nur vom Eigentümer der Immobilie, dessen Ehepartner oder Verwandten ersten und zweiten Grades aufgegeben werden.

Das System erlaubt Personen außerhalb dieses Kreises keine Anzeigenschaltung. Bei der privaten Anzeigenschaltung muss die Immobiliennummer auf der Anzeigenplattform eingegeben werden. Das System führt automatisch eine Prüfung der Eigentümerdaten und Verwandtschaftsverhältnisse durch; wenn die Bedingungen erfüllt sind, wird der Anzeigeprozess abgeschlossen.

Wenn der Eigentümer den Verkaufsprozess über ein Immobilienbüro abwickeln möchte, ist der erste Schritt der Abschluss eines schriftlichen Vollmachtsvertrags. Dieser Vertrag muss in mindestens zwei Exemplaren erstellt werden, sodass jede Partei ein Exemplar erhält.

WER IM GRUNDBUCH ZU NIEDRIGE PREISE ANGIBT, WIRD NUN ÜBERWACHT

Eine der Methoden, die häufig angewandt wird, um die Grundbuchgebühr bei Immobilientransaktionen zu senken, besteht darin, den tatsächlichen Verkaufspreis der Immobilie niedriger anzugeben. Wenn beispielsweise bei einem Haus, das für 10 Millionen TL verkauft wird, die Grundbuchgebühr 400.000 TL betragen würde, sinkt dieser Betrag auf 160.000 TL, wenn der Preis mit 4 Millionen TL angegeben wird.

Experten zufolge wird das EİDS-System neben den bestehenden Praktiken zur Aufdeckung solcher Unregelmäßigkeiten im Grundbuch einen wichtigen Kontrollmechanismus darstellen.

Nach Angaben von Branchenvertretern arbeitet das System integriert mit der Infrastruktur des Grundbuch- und Katasteramtes, und für jede Immobilie wird eine spezielle Identifikationsnummer generiert. Über diese Nummer können der Anzeigenpreis und der im Grundbuch deklarierte Wert verglichen werden. Auf diese Weise werden Transaktionen, die den tatsächlichen Wert verschleiern, leichter erkannt.

WIE FUNKTIONIERT DER AUTORISIERUNGSPROZESS?

• Der Immobilieneigentümer wählt über den Bereich für EİDS-Vollmachtsvorgänge bei e-Devlet die Immobilie aus, die er verkaufen möchte.
• Er gibt die Lizenznummer des Immobilienberaters, mit dem er zusammenarbeiten wird, in das System ein und legt die Dauer der Vollmacht fest.
• Er übermittelt die vom System generierte „Immobilien-Identifikationsnummer“ an den Immobilienberater.
• Der Immobilienberater erstellt mit dieser Nummer die Anzeige auf dem Anzeigenportal.
• Wenn die Vollmacht verifiziert wurde, wird die Anzeige veröffentlicht.

DETAILS ZU VOLLMACHTSDAUER UND WIDERRUF

Die Dauer der einem Immobilienunternehmen erteilten Vollmacht darf nicht kürzer als 3 Monate sein. Obwohl ein Widerruf der Vollmacht möglich ist, führt dieser nicht dazu, dass die Anzeige sofort gelöscht wird. Der Widerruf verhindert lediglich die Eingabe neuer Anzeigen oder die Verlängerung der bestehenden Anzeige, wenn deren Laufzeit abgelaufen ist.

Die Vollmachtsdauer kann verlängert werden, wobei auch hier eine Mindestdauer von 3 Monaten gilt. Es wird ausdrücklich betont, dass diese dem Makler erteilte Vollmacht nichts mit den Grundbuchvorgängen zu tun hat. Diese Erlaubnis ermöglicht lediglich die Veröffentlichung von Anzeigen auf Anzeigenplattformen und erlaubt keine Transaktionen im Grundbuchamt.

SCHLAG GEGEN UNBEFUGTE MAKLER

Branchenvertreter weisen darauf hin, dass eines der größten Risiken des Systems darin besteht, dass für dieselbe Immobilie mehreren Maklern eine Vollmacht erteilt wird. Dies kann sowohl zu einer Flut an Anzeigen als auch zu Streitigkeiten über die Dienstleistungsgebühr führen.

Hacı Ali Taylan, Vorsitzender des Verbandes aller Immobilienberater der Türkei (TEMFED), erklärte, dass das System einen bedeutenden Wandel in der Branche bewirke und die Anwendung das Problem der gefälschten Anzeigen und unbefugten Makler weitgehend lösen werde.

Taylan betonte, dass das System, das zuvor bei Mietanzeigen verwendet wurde, der Branche nicht fremd sei, und äußerte sich wie folgt:

"Wir haben unsere Forderungen zu einigen Themen, bei denen wir Lücken im System sahen, an die zuständigen Stellen weitergeleitet. Das System bringt die Branche ernsthaft in Ordnung; unbefugte Makler, die wir als 'illegale Vermittler' bezeichnen, werden vollständig verschwinden. Auf Anzeigenplattformen kann es sehr viele gefälschte Anzeigen geben; die Regelung verhindert auch solche Betrügereien. Dass die Anwendung neben Mietwohnungen nun auch für Wohnungen zum Verkauf gestartet ist, wird sowohl für den Verbraucher als auch für die Branche positive Auswirkungen haben."

REKORDSTRAFE FÜR FALSCHANGABEN: 684.000 TL

Mustafa Hakan Özelmacıklı, Vorstandsvorsitzender von Altın Emlak Global, betonte, dass die Regelung gegen gefälschte Anzeigen und unbefugte Portfolioeinträge äußerst kritisch sei.

Özelmacıklı sagte: "Es wird nicht mehr möglich sein, Anzeigen über Konten mit unbekannter Identität zu schalten. Nur Immobilienunternehmen mit einer gültigen Lizenz können am System teilnehmen. Diese Anwendung wird sowohl den Verbraucher als auch die registrierten Branchenvertreter, die gemäß den Vorschriften arbeiten, schützen."

WIE WIRD ES BEI IMMOBILIEN MIT MEHREREN EIGENTÜMERN GEHANDHABT?

Özelmacıklı erklärte, dass bei Immobilien mit mehreren Eigentümern die Zustimmung eines Miteigentümers ausreicht, und sagte, dass bei Immobilien, bei denen die Erbnachfolge noch nicht abgeschlossen ist, zunächst die Grundbucheintragungen abgeschlossen werden müssen, bevor eine Anzeige geschaltet werden kann. Immobilien ohne Grundbucheintrag, Immobilien im Besitz von Ausländern sowie Immobilien mit besonderem Status wie Vereine und Stiftungen sind vom System ausgenommen.

Özelmacıklı betonte zudem, dass bei wahrheitswidrigen Angaben zur Art des Eigentümers harte Sanktionen in Kraft treten werden, und erklärte, dass Prozesse, die bis zum Entzug der Lizenz führen können, sowie Geldstrafen von bis zu 684.214 TL verhängt werden können.