Mietpreisbremse von 25 Prozent endet am 1. Juli: Welche Rechte haben Vermieter und Mieter?

Aufgrund der hohen Mietpreise und der daraus resultierenden Wohnungsnot in der Türkei sind zahlreiche Vermieter und Mieter vor Gericht gelandet.

Der Minister für Schatz und Finanzen, Mehmet Şimşek, teilte mit, dass die seit zwei Jahren geltende Mietpreisbremse von 25 Prozent nicht verlängert wird.

Demnach endet die Obergrenze für Mieterhöhungen am 1. Juli.

Nach dem 1. Juli, wenn die 25-Prozent-Grenze wegfällt, können Mieter, deren Mietvertrag zur Verlängerung ansteht, die Inflationsrate des Verbraucherpreisindex (VPI) der letzten 12 Monate auf ihre Miete aufschlagen. Vermieter dürfen die Miete weiterhin nur einmal jährlich erhöhen. Eine Erhöhung über dem VPI-Satz ist nicht zulässig.

Während Vermieter mit dem Wegfall der 25-Prozent-Grenze ihre Einnahmen besser gegen die Inflation absichern können, blicken Mieter besorgt in die Zukunft.

"VERMIETER KÖNNEN DIE MIETE NICHT NACH BELIEBEN ERHÖHEN"

Wie die Zeitung Sabah berichtet, erklärte Hakan Akdoğan, Vorsitzender des Immobilien-Ausschusses der Handelskammer Istanbul, dass unter Mietern eine gewisse Unruhe herrsche, betonte jedoch: "Dass Vermieter nach dem Wegfall dieser Regelung die Miete nach Belieben erhöhen können, stimmt so nicht."

Akdoğan unterstrich, dass es auch vor Einführung der 25-Prozent-Grenze bereits eine Obergrenze für Mieterhöhungen gab und führte aus:

"Im Obligationenrecht ist klar geregelt: Vermieter können die Miete einmal jährlich zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerung anpassen. Die Erhöhungsrate darf dabei den VPI nicht überschreiten. Vermieter haben rechtlich absolut kein Recht, eine Erhöhung über dem VPI-Satz zu fordern. Nur wenn der Mieter bereits 5 Jahre im Objekt wohnt und der Mietpreis weit unter dem Marktniveau liegt, können sich die Parteien auf eine Preisanpassung einigen." 

Sollten sich die Parteien nicht einigen können, könne der Vermieter klagen, so Akdoğan: "Das Gericht legt dann einen Mietpreis fest, der dem ortsüblichen Vergleichswert entspricht oder 10 bis 15 Prozent darunter liegt. In der Regel setzt das Gericht für Altmieter einen Preis unter dem aktuellen Marktwert fest", sagte er.

"DIE 25-PROZENT-GRENZE WAR NICHT EFFEKTIV, SIE WURDE UMGANGEN"

Ulvi Özcan, Vorsitzender der Genossenschaft der Immobilienmakler Istanbul, erklärte: "Ich halte die Einführung der 25-Prozent-Mietpreisbremse zum Schutz der Mieter für eine grundsätzlich richtige Maßnahme", fügte jedoch hinzu:

"Mit dieser Regelung hätten eigentlich Planungs- und Lösungsansätze einhergehen müssen. Das ist nicht geschehen. Da dies ausblieb, war die 25-Prozent-Grenze nicht effektiv und wurde umgangen. Vermieter können niemals nach Belieben die Miete erhöhen oder den Mieter kündigen. Wenn der Mieter seine Miete regelmäßig zahlt und keine besonderen Gründe vorliegen, ist eine Kündigung nicht einfach."

Özcan betonte, dass ein gesunder Wohnungsbau zur Stabilisierung des Angebots-Nachfrage-Gleichgewichts erforderlich sei und forderte Regelungen mit attraktiven Krediten, die benachteiligte Gruppen unterstützen.

Özcan fuhr fort: 

"Die Abwanderung in die Großstädte muss gebremst werden. TOKİ, das Finanzministerium und die Kommunen müssen bei der Schaffung von Sozialwohnungen zusammenarbeiten. Priorität sollten Mietwohnungen haben, und benachteiligte Gruppen müssen geschützt werden. Zum Beispiel sollten Sozialwohnungen für Studenten, alleinstehende Frauen oder frisch verheiratete Paare gebaut werden.

Ich halte die neuen Steuerregelungen für sehr sinnvoll. Es sollte Regelungen geben, bei denen Personen, die mehrere Immobilien besitzen und ein gewisses Einkommen überschreiten, mehr Steuern zahlen, damit alle von den öffentlichen Ressourcen profitieren können." 

WIRD DER WOHNUNGSMARKT BEEINFLUSST?

Nizameddin Aşa, Vorsitzender der Maklerkammer Istanbul, betonte, dass das Auslaufen der Regelung den Wohnungsmarkt nicht wesentlich beeinflussen werde.

Aşa merkte an, dass die Mietpreisbremse nicht erfolgreich gewesen sei und sagte: "Das Ende der Regelung wird nicht zu einem Preisanstieg bei Kauf- oder Mietobjekten führen, könnte aber dazu führen, dass das Angebot an Mietwohnungen zunimmt."

WAS SAGEN JURISTEN?

Rechtsanwältin Ece Değer Kalyoncu betonte, wie wichtig es sei, dass sowohl Mieter als auch Vermieter ihre rechtlichen Möglichkeiten kennen und bewusst handeln: "Nach der Regelung vom 1. Juli können Mieter, die noch keine 5 Jahre im Objekt wohnen und sich mit dem Vermieter nicht einigen können, keine 'Mietfeststellungsklage' einreichen, sondern den Weg einer 'Mietanpassungsklage' wählen und eine Anpassung der Miete vor Gericht beantragen. Eine Anpassungsklage ist möglich, wenn während der Vertragslaufzeit außergewöhnliche Umstände eintreten, die bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar waren. Inflation, Pandemien, Wechselkursschwankungen, Erdbeben usw. können als außergewöhnliche Umstände angeführt werden", sagte sie. 

IN WELCHEN FÄLLEN KÖNNEN VERMIETER KLAGEN?

Kalyoncu erklärte, dass Vermieter, deren Mieter bereits seit 5 Jahren im Objekt wohnen und die selbst bei einer Erhöhung gemäß VPI-Sätzen einen Verlust erleiden würden, eine 'Mietfeststellungsklage' einreichen können.

Kalyoncu machte folgende Angaben: 

"Wenn eine Mieterhöhung über dem VPI-Satz gefordert wird, liegt eine ungerechtfertigte Mieterhöhung vor; in diesem Fall kann gemäß den Bestimmungen zur ungerechtfertigten Bereicherung eine Herausgabeklage eingereicht oder ein unbestrittenes Vollstreckungsverfahren eingeleitet werden. Wenn der Vermieter die Miete gemäß VPI erhöht hat, der Mieter aber nicht zahlt, kann der Vermieter die Räumung sowohl gerichtlich als auch im Wege der Zwangsvollstreckung fordern.

Im Vollstreckungsverfahren wird dem Schuldner ein Zahlungsbefehl mit Forderungs- und Räumungsaufforderung zugestellt. Wenn der Mieter innerhalb von 7 Tagen keinen Einspruch erhebt und seine Schulden nicht innerhalb von 30 Tagen begleicht, wird er durch das Vollstreckungsamt aus der Immobilie geräumt."

VORAUSSETZUNGEN FÜR EINE MIETANPASSUNGSKLAGE

• Ein außergewöhnlicher Umstand muss nachträglich eingetreten sein, der bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar war und dessen Vorhersehbarkeit nicht erwartet werden konnte,
• Dieser außergewöhnliche Umstand darf nicht vom Schuldner verursacht worden sein,
• Dieser Umstand muss die Bedingungen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses so verändert haben, dass das Festhalten am Vertrag für den Schuldner unzumutbar wäre (Verstoß gegen Treu und Glauben),
• Der Schuldner darf seine Leistung noch nicht erbracht haben oder hat sie unter Vorbehalt seiner Rechte aus der übermäßigen Erschwerung der Leistung erbracht.

Bei Vorliegen dieser Bedingungen kann der Mieter vom Richter eine Anpassung des Mietvertrags verlangen. Unter Umständen, die von den Parteien nicht vorhersehbar waren oder deren Vorhersehbarkeit nicht erwartet werden konnte, sind Situationen zu verstehen, die der Schuldner nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge nicht in seine Kalkulation einbeziehen musste und auch nicht einbeziehen konnte.

VORAUSSETZUNGEN FÜR EINE MIETFESTSTELLUNGSKLAGE

Es muss ein Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter bestehen. Es gibt keine Schriftformpflicht für diesen Vertrag. Er kann auch mündlich geschlossen worden sein.

Die Parteien müssen ein rechtliches Interesse an der Klageerhebung haben.

Das bedeutet: Wenn die Parteien bereits einen Mietpreis für die neue Mietperiode gemäß den gesetzlichen Grenzen und dem Gesetz festgelegt haben, kann von einem rechtlichen Interesse an einer Mietfeststellungsklage nicht die Rede sein.

IN WELCHEN FÄLLEN KANN DER VERMIETER DEN MIETER RÄUMEN?

• Der Vermieter kann eine Mietanpassungsklage einreichen, wenn die Wohnungsmiete im Vergleich zu umliegenden Wohnungen zu niedrig ist.
• Wenn der neu festgelegte Mietpreis nicht akzeptiert wird, kann der Mieter gekündigt werden.
• Der Vermieter kann den Vertrag mit seinem bestehenden Mieter nach Ablauf des 11. Jahres nicht verlängern.
• Verletzung einer der im Mietvertrag festgelegten Klauseln.
• Bedarf an Wohnraum durch eine Person ersten Grades in der Verwandtschaft des Vermieters.
• Umbau oder Verkauf der Immobilie.
• Unterzeichnung einer Räumungsverpflichtung durch den Mieter.
• Wenn ein Familienmitglied des Mieters eine eigene Wohnung in derselben Stadt besitzt.
• Wenn ein Strafverfahren zwischen Mieter und Vermieter anhängig ist.
• Der Vermieter kann den Mieter räumen, wenn der Mieter die Immobilie beschädigt.
• Andererseits hat der Vermieter bei ausstehenden und aufgelaufenen Mietzahlungen das Recht, eine Mahnung zu schicken. Wenn der Vermieter die Miete innerhalb von 30 Tagen nicht einziehen kann, kann er den Vertrag einseitig kündigen.