Bemerkenswerte Entwicklung bei den Mieten: Ist der September ein Chancenmonat?

In diesem Jahr sind die Immobilienpreise unterhalb der Inflationsrate gestiegen. Den zuletzt veröffentlichten Daten für Juli zufolge belief sich der reale Rückgang bei Wohnimmobilien auf 14,3 Prozent. In jüngster Zeit ist auch bei den Mietsteigerungen eine Verlangsamung zu beobachten. Auch wenn sie nicht so ausgeprägt ist wie bei den Immobilienpreisen, zeichnet sich auch bei den Mieten eine Stabilisierung ab.

Wird der reale Wertverlust bei Wohnimmobilien anhalten? Ist der September ein günstiger Monat für Mietverträge? Werden die Immobilienpreise steigen, sobald die Zinsen sinken? Der Immobilienexperte Mustafa Hakan Özelmacıklı erläuterte gegenüber milliyet.com.tr die offenen Fragen zu diesem Thema wie folgt:

„Betrachtet man das letzte Jahr im Allgemeinen, so gibt es bei den Immobilienpreisen einen realen Rückgang, allerdings lässt sich sagen, dass sich dieser Rückgang in den letzten Monaten normalisiert hat.“

Betrachtet man die Zahlen, deuten die steigenden Baukosten und das sinkende Angebot auf dem Immobilienmarkt auf eine gewisse Erholung der Preise hin. Im Allgemeinen sehen wir jedoch immer noch Raten, die unter der Inflationsrate liegen.

Dies variiert je nach Provinz. In Provinzen wie Istanbul, in denen die Immobilienpreise bereits vorab eingepreist wurden, ist die Veränderung der Quadratmeterpreise für zum Verkauf stehende Immobilien geringer als die Inflation.

Ich gehe davon aus, dass wir noch 2-3 Monate lang einen Rückgang auf realer Basis sehen werden, bevor ab dem neuen Jahr eine Erholung einsetzt und die Preissteigerungen die Inflationsraten einholen werden.

Der Anstieg bei den Mieten liegt über dem Anstieg bei den Verkaufspreisen. Bei den Mietpreisen gibt es einen Anstieg, der relativ auf dem Niveau der Inflation liegt. In der gesamten Türkei ist in letzter Zeit ein Anstieg bei der Anzahl der auf dem Markt angebotenen Mietwohnungen zu beobachten.

Ein Grund hierfür ist, dass Eigentümer von Immobilien, die Schwierigkeiten beim Verkauf ihrer Objekte hatten, nun mit dem Auslaufen der 25-Prozent-Mietobergrenze eher dazu neigen, diese zu vermieten.

Möglicherweise waren Eigentümer, die ihre Immobilien leer stehen ließen, nach dem Wegfall der 25-Prozent-Mietbegrenzung nun motivierter, ihre Wohnungen zu vermieten. Es gibt einen Anstieg bei der Anzahl der Mietwohnungen auf dem Markt. In Zahlen ausgedrückt lässt sich feststellen, dass das Angebot an Mietwohnungen leicht zugenommen hat.

WAS IST DER GRUND FÜR DIE VERLANGSAMUNG BEI MIETERHÖHUNGEN?

Bei den Mieten ist im Vergleich zur Inflation eine relative Verlangsamung zu beobachten. Die hohen Zinssätze für Einlagen haben es vorteilhafter gemacht, Mieter zu sein, anstatt Wohneigentum zu erwerben. Wir sehen heute, dass Personen, die ihr Geld auf einem Festgeldkonto anlegen, anstatt für 3 Millionen TL eine Immobilie zu kaufen, ein Einkommen erzielen, das über der Miete liegt.

Wenn wir davon ausgehen, dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis für zum Verkauf stehende Wohnungen in der Türkei bei 30.000 TL liegt, können wir annehmen, dass eine 100-Quadratmeter-Wohnung 3 Millionen TL kostet. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt in der Türkei bei etwa 180 TL. Bei 100 Quadratmetern kann ein Mietbetrag von 18.000 TL angesetzt werden. Eine Wohnung, die Sie für 3 Millionen TL kaufen, können Sie für etwa 18.000 TL vermieten. Die Immobilie amortisiert sich somit in etwa 14 bis 15 Jahren.

Wenn Sie für diese 3 Millionen TL keine Immobilie kaufen, sondern für 18.000 TL zur Miete wohnen und das Geld stattdessen auf einem Sparkonto anlegen, belaufen sich die monatlichen Zinszahlungen der Banken auf 128.000 TL. Selbst für diejenigen, die eigentlich Wohneigentum erwerben möchten, erscheint die Geldanlage derzeit vorteilhafter.

Heute kann eine Person, selbst wenn sie 1 Million TL besitzt und diese auf die Bank bringt, fast überall eine Wohnung mieten, die sie möchte. Bei 1 Million TL erhält man monatlich fast 40.000 TL an Zinsen. Wenn man sich in der aktuellen wirtschaftlichen Lage die Frage stellt: 'Ein Eigenheim besitzen oder Mieter bleiben?', dann sehen wir, dass sich viele Menschen in diesem Kontext dafür entscheiden, Mieter zu bleiben.

Wenn die Zinsen sinken, werden die Immobilienpreise steigen. Ich gehe davon aus, dass wir im Jahr 2025 deutliche Zuwächse im Immobiliensektor sehen werden.

Der September kann für diesen Zeitraum als Chance betrachtet werden. Die saisonalen Herausforderungen werden beginnen, und die Zyklen zwischen Zuhause und Arbeit werden sich auf dem Markt wieder normalisieren. Wer eine Immobilie erwerben möchte, kann den September nutzen.

Wenn eine Person heute einen Immobilienkredit in Höhe von 2 Millionen TL aufnimmt und selbst 1 Million TL beisteuert, um eine Immobilie für 3 Millionen TL zu erwerben, belaufen sich die monatlichen Raten bei einer Laufzeit von 120 Monaten auf etwa 62.000 TL. Diese Wohnung könnte in der betreffenden Region für 25.000 bis 30.000 TL vermietet werden. Unter den aktuellen Marktbedingungen ist es möglich, trotz hoher Zinsen eine Immobilie zu erwerben, indem man sich mit dem Doppelten der monatlichen Miete verschuldet. Sollten die Zinsen in Zukunft sinken, kann der Kredit umgeschuldet werden.