Räumungsverpflichtung und Gültigkeitsvoraussetzungen

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Wie im türkischen Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu) Nr. 6089 ausdrücklich geregelt, ist es Vermietern möglich, Mietverträge für Wohnraum und gewerbliche Mietobjekte vorzeitig oder bei Ablauf der Laufzeit unter den im türkischen Obligationenrecht ausdrücklich genannten Umständen zu kündigen.

Aus diesem Grund beobachten wir, dass Vermieter, insbesondere aufgrund der in letzter Zeit gestiegenen Mietpreise, eine Erhöhung der Miete fordern und, da diese Forderungen von den Mietern nicht akzeptiert werden, Räumungsklagen einreichen.

Bevor jedoch eine Räumungsklage eingereicht werden kann, ist bei Mietstreitigkeiten der obligatorische Weg der Mediation zu beschreiten. Da den Vermietern im Rahmen des türkischen Obligationenrechts bestimmte Rechte eingeräumt werden, um Räumungsklagen einreichen zu können, ist die Einholung einer Räumungsverpflichtung eine häufig bevorzugte Methode.

Rechtsanwältin Gizem Gonce erläutert in ihrem für 12punto verfassten Artikel die rechtliche Natur der Räumungsverpflichtung, ihre Gültigkeit sowie die Schritte zur Räumung, die auf der Grundlage einer gültigen Verpflichtung eingeleitet werden können.

RÄUMUNGSVERPFLICHTUNG UND IHRE RECHTLICHE NATUR

Eine Räumungsverpflichtung ist die schriftliche Zusage des Mieters gegenüber dem Vermieter, das Mietobjekt zu einem bestimmten Datum zu räumen. Dieser Sachverhalt ist in Artikel 352, Absatz 1 des türkischen Obligationenrechts wie folgt geregelt:

„Wenn der Mieter sich gegenüber dem Vermieter nach Übergabe des Mietobjekts schriftlich verpflichtet hat, das Mietobjekt zu einem bestimmten Datum zu räumen, es jedoch nicht geräumt hat, kann der Vermieter den Mietvertrag beenden, indem er innerhalb eines Monats ab diesem Datum die Zwangsvollstreckung einleitet oder Klage erhebt.“

In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass die Räumungsverpflichtung nur für Wohnraum und gewerbliche Mietobjekte vereinbart werden kann, und die rechtliche Anerkennung dieser Verpflichtung an bestimmte Bedingungen geknüpft ist. Bei Mietverträgen, die den allgemeinen Bestimmungen des türkischen Obligationenrechts unterliegen, findet die Bestimmung in Artikel 352, Absatz 1 des türkischen Obligationenrechts keine Anwendung, und eine Räumungsverpflichtung kann in diesem Rahmen nicht erstellt werden.

Der Zweck der Räumungsverpflichtung besteht darin, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter zusagt, das Mietobjekt zu einem bestimmten Datum zu räumen. In diesem Rahmen hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden, ohne dass ein weiterer Grund vorliegen muss und ohne dass eine Entschädigungspflicht entsteht.

Obwohl die rechtliche Natur der schriftlichen Räumungsverpflichtung im Rahmen des türkischen Obligationenrechts ausdrücklich geregelt ist, gibt es in der Lehre Diskussionen darüber.

GÜLTIGKEITSVORAUSSETZUNGEN DER RÄUMUNGSVERPFLICHTUNG

Obwohl die rechtliche Natur der vom Mieter abgegebenen Räumungsverpflichtung in der Lehre umstritten ist, sind die im Rahmen des türkischen Obligationenrechts geforderten Gültigkeitsvoraussetzungen wie folgt geregelt:

Die Räumungsverpflichtung muss schriftlich erfolgen.

Im türkischen Obligationenrecht gibt es keine Beschränkung hinsichtlich der Form des Mietvertrags. Auch für die Räumungsverpflichtung ist eine Formvorschrift erforderlich. Obwohl hierfür kein gesondertes Kriterium festgelegt wurde, wird die einfache schriftliche Form der Verpflichtung als ausreichend angesehen.

Um die Möglichkeit auszuschließen, dass der Mieter behauptet, die Unterschrift stamme nicht von ihm, ist es wichtig, dass dieser Verpflichtungstext in Form einer notariellen Urkunde erstellt wird.

Wenn der Mieter nicht aus einer Einzelperson besteht, muss diese Verpflichtung von allen Mietern unter Einhaltung der genannten Formvorschrift abgegeben werden. Andernfalls entfaltet die Räumungsverpflichtung keine Rechtswirkung.

Die Verpflichtung muss vom Mieter oder seinem bevollmächtigten Vertreter abgegeben worden sein.

Der Mieter kann die Räumungsverpflichtung persönlich abgeben oder durch eine ausdrückliche Vollmacht, die er seinem bevollmächtigten Vertreter erteilt hat. Auch bei der Erteilung einer Vollmacht ist eine spezielle Befugnis für die Abgabe einer Räumungsverpflichtung erforderlich.

Die Verpflichtung muss eine Erklärung des Mieters enthalten, dass er sich verpflichtet, das Mietobjekt zu einem bestimmten Datum zu räumen.

Gemäß den Bestimmungen zur Räumungsverpflichtung im Rahmen des türkischen Obligationenrechts ist es bei Räumungsverpflichtungen, die durch den Mieter oder seinen bevollmächtigten Vertreter abgeschlossen wurden, zwingend erforderlich, dass ein Räumungsdatum angegeben ist. Die Räumungsverpflichtung muss einen präzisen und bestimmbaren Tag enthalten.

Gemäß dem Urteil des Zivilrechtsausschusses des Kassationshofs (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) vom 28.09.2021, Az. 2017/975 E. und 2021/1108 K., ist die Praxis, sowohl die Unterschrift als auch die Räumungsdaten in einem vorgedruckten Text leer zu lassen, problematisch.

Obwohl das nachträgliche Ausfüllen dieser Lücken rechtlich ungültig ist, obliegt der Beweis für diesen Umstand dem Mieter selbst. Kann dies vom Mieter nicht bewiesen werden, wird die Verpflichtung als gültig angesehen.

Die Verpflichtung muss nach der Übergabe des Mietobjekts an den Mieter abgegeben worden sein. Der wichtigste Punkt bei der Abgabe einer Räumungsverpflichtung ist, dass Räumungsverpflichtungen, die vor dem Mietvertrag oder sogar nach Abschluss des Mietvertrags, aber vor der Übergabe des Mietobjekts an den Mieter abgegeben wurden, als ungültig angesehen werden.

Das türkische Obligationenrecht macht die Gültigkeit der ausdrücklich geregelten Räumungsverpflichtungen von der Bedingung abhängig, dass das Mietobjekt übergeben wurde. In diesem Zusammenhang stößt man häufig auf Fälle, in denen das Datum der Unterzeichnung der Verpflichtung, wie auch das Räumungsdatum, leer gelassen und nachträglich ausgefüllt wurde.

In der Rechtsprechung des Kassationshofs wurde festgestellt, dass die Beweislast beim Mieter liegt und er die Konsequenzen tragen muss, wenn er den aktuellen Sachverhalt nicht beweisen kann. Andererseits hat der Mieter das Recht, gemäß Artikel 39 des türkischen Obligationenrechts die Annullierung der Verpflichtung wegen Willensmängeln zu fordern, wenn die Verpflichtung unter Druck und Zwang unterzeichnet wurde.

Der wichtigste Punkt, der bei solchen Annullierungsanträgen zu beachten ist, ist, dass der Antrag innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen einjährigen Ausschlussfrist gestellt werden muss.

RÄUMUNGSVERFAHREN AUF DER GRUNDLAGE EINER GÜLTIGEN RÄUMUNGSVERPFLICHTUNG

Bei Vorliegen einer gültig abgeschlossenen schriftlichen Räumungsverpflichtung ist der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt zu dem in dieser Verpflichtung angegebenen Datum zu räumen und an den Vermieter zu übergeben.

Falls der Mieter das Mietobjekt entgegen der bestehenden und gültigen Räumungsverpflichtung nicht räumt, hat der Vermieter das Recht, den Weg der Zwangsvollstreckung oder den Klageweg zur Räumung zu beschreiten.

Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit der Räumungsverpflichtung. Innerhalb einer Frist von einem Monat ab dem Datum der Räumungsverpflichtung muss eine Zwangsvollstreckung mit Räumungsantrag oder eine Räumungsklage eingereicht werden. Diese Frist ist ihrer Natur nach eine Ausschlussfrist und wird vom Richter von Amts wegen berücksichtigt.

Räumungsantrag durch Einleitung einer Zwangsvollstreckung

Wenn der Mieter das Mietobjekt zum Datum der Räumungsverpflichtung nicht räumt, muss innerhalb eines Monats ab dem verpflichteten Datum gemäß Artikel 272 des Gesetzes über die Zwangsvollstreckung und den Konkurs (İİK) Nr. 2004 eine Zwangsvollstreckung ohne Urteil gegen den Mieter eingeleitet werden. In diesem Rahmen beginnt mit der Zustellung des Räumungsbefehls durch das zuständige Vollstreckungsamt an den Mieter eine siebentägige Einspruchsfrist; bei einem Einspruch innerhalb dieser Frist wird die Vollstreckung gestoppt.

Der Vermieter hat das Recht, innerhalb von 6 Monaten zur Räumung des Mietobjekts beim Vollstreckungsgericht die Aufhebung des Einspruchs oder innerhalb von 1 Jahr beim Friedensgericht die Annullierung des Einspruchs zu beantragen.

Falls die Räumungsverpflichtung notariell beglaubigt unterzeichnet wurde, kann der Vermieter zur schnelleren und praktischeren Abwicklung eine Klage auf Aufhebung des Einspruchs einreichen.

Falls die Räumungsverpflichtung nicht notariell beglaubigt unterzeichnet wurde, hat der Mieter das Recht, die Unterschrift anzufechten; im Falle eines Einspruchs gegen die Unterschrift ist das zuständige Gericht das Friedensgericht.

Räumungsantrag durch Klageerhebung

Wenn der Mieter sich mit einer schriftlichen und gültigen Verpflichtung dazu verpflichtet hat, das Mietobjekt zu einem mit dem Vermieter vereinbarten Datum zu räumen, hat der Vermieter das Recht, innerhalb eines Monats ab dem in dieser Verpflichtung angegebenen Datum beim zuständigen Friedensgericht am Ort der Immobilie eine Räumungsklage gegen den Mieter einzureichen.

Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die im türkischen Obligationenrecht genannte einmonatige Frist eine Ausschlussfrist ist und der Vermieter bei Nichtnutzung auf der Grundlage der Räumungsverpflichtung die Räumung der Immobilie nicht mehr verlangen kann.

Ein weiterer Punkt, der beachtet werden muss, ist, dass gemäß Artikel 353 des türkischen Obligationenrechts die Klagefrist um ein Mietjahr verlängert gilt, wenn der Vermieter dem Mieter spätestens innerhalb der für die Klageerhebung vorgesehenen Frist mitgeteilt hat, dass er die Räumung des Mietobjekts verlangen wird.

Darüber hinaus wird anerkannt, dass im Falle eines Eigentümerwechsels des Mietobjekts während der Dauer des Mietverhältnisses der neue Eigentümer auf der Grundlage der gegenüber dem Mieter gültigen Räumungsverpflichtung Klage erheben kann.

Situation der Erstellung einer bedingten Räumungsverpflichtung

Die Frage, ob eine Räumungsverpflichtung unter Bedingungen erstellt werden kann, ist umstritten. Da gemäß Artikel 170 des türkischen Obligationenrechts Verträge unter Bedingungen erstellt werden können, kann vereinbart werden, dass Mietverträge unter Bedingungen enden.

Als Beispiel hierfür kann eine Räumungsverpflichtung für Fälle wie die Nichtzahlung der Miete für das Mietobjekt bis zu einem bestimmten Datum oder den Verkauf des Mietobjekts an Dritte abgegeben werden.

Nach einer anderen Auffassung ist eine solche Verpflichtung ungültig, da das Räumungsdatum in einer solchen Räumungsverpflichtung unbestimmt ist und rechtlich kein Zweifel am Datum bestehen sollte.

Bedingte Räumungsverpflichtungen ermöglichen die Räumung des Mietobjekts bei Eintritt der Bedingung und werden unter denselben Bedingungen wie Räumungsverpflichtungen ohne Bedingungen vollstreckt. Nach der Praxis des Kassationshofs ist es jedoch möglich, eine schriftliche Räumungsverpflichtung an eine Bedingung zu knüpfen.

„Urteil des 6. Zivilsenats des Kassationshofs vom 07.04.2009, Az. E. 2009/1388 K. 2009/2938; „Die Räumungsverpflichtung, auf die sich der klagende Vermieter in der Zwangsvollstreckung stützt, wurde an die Bedingung der Zahlung von Miet- und Nebenkosten geknüpft. Da Verträge gemäß der Bestimmung in Artikel 149 des alten Obligationenrechts bedingt abgeschlossen werden können, können als natürliche Folge auch Räumungsverpflichtungen bedingt erstellt werden.

In diesem Fall gewinnt die Verpflichtung mit Eintritt der Bedingung an Aktualität, und die Zwangsvollstreckung muss ebenfalls innerhalb eines Monats ab Eintritt der Bedingung eingeleitet werden.“

„6. Zivilsenat des Kassationshofs, 2015/11188 E. 2016/839 K.; Eine bedingte Räumungsverpflichtung ist gemäß Artikel 149 des alten Obligationenrechts und Artikel 170 des neuen türkischen Obligationenrechts gültig und bindet die Parteien.

In diesem Fall gewinnt die Verpflichtung mit Eintritt der Bedingung an Aktualität. Obwohl der Beklagte in seinem Einspruch gegen die Zwangsvollstreckung gemäß der Bedingung in der Verpflichtung behauptet hat, dass die Mietzahlungen geleistet wurden, ist die Verpflichtung gültig geworden, da der Beklagte diese Behauptung nicht mit einem Zahlungsbeleg beweisen konnte.

In diesem Fall ist es nicht korrekt, die Klage mit der Begründung abzuweisen, dass die bedingt erstellte Verpflichtung ungültig sei, da verstanden wurde, dass der Einspruch gegen die am 30.03.2015 eingeleitete Zwangsvollstreckung, die auf der während des Wohnens im Mietobjekt abgegebenen schriftlichen Verpflichtung basierte und innerhalb der einmonatigen gesetzlichen Frist ab dem Räumungsdatum erfolgte, aufgrund des Eintritts der Bedingung unbegründet war, und das Gericht hätte die Aufhebung des Einspruchs beschließen müssen.“

Die Räumungsverpflichtung ist in Artikel 352 des türkischen Obligationenrechts und den folgenden Artikeln geregelt und bietet die Möglichkeit, den Mietvertrag zu beenden und das Mietobjekt zu räumen, ohne eine weitere Entschädigungspflicht einzugehen.

Die Räumungsverpflichtung beinhaltet die Verpflichtung, das Mietobjekt zu dem Datum, an dem der Mietvertrag endet, zu räumen und an den Vermieter zurückzugeben.

Wenn die Räumung jedoch nicht gemäß dem Datum der Verpflichtung erfolgt, entsteht für den Vermieter das Recht, bestimmte rechtliche Wege zu nutzen, um seine Rechte zu schützen. Der Vermieter hat das Recht, in Fällen, in denen der Mieter die Verpflichtung nicht einhält, die Räumung durch Zwangsvollstreckung zu verlangen oder Klage zu erheben.

Ein wichtigster Punkt, der in Bezug auf die Räumungsverpflichtung zu beachten ist, ist die Einleitung der Zwangsvollstreckung oder die Klageerhebung innerhalb einer Frist von einem Monat ab dem Datum der Verpflichtung.

Diese Frist ist für den Schutz der Rechte der Parteien von großer Bedeutung. Wenn der Vermieter den Räumungsantrag nicht innerhalb dieser Frist stellt, droht ihm der Verlust des Prozesses.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die schriftliche Räumungsverpflichtung in Mietverträgen die Verpflichtung des Mieters beinhaltet, das Mietobjekt zum angegebenen Datum zu räumen.

Der Vermieter hat das Recht, seine Rechte gegenüber Mietern, die diese Verpflichtung nicht einhalten, durch Zwangsvollstreckung oder Klage zu schützen. Die in diesem Prozess zu beachtende Frist für die Klageerhebung oder die Einleitung der Zwangsvollstreckung ist jedoch für den Schutz der rechtlichen Interessen der Parteien von großer Bedeutung.

Nachrichtenquelle: 12punto

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