Das Katastrophengesetz und seine Auswirkungen auf unser Leben und Eigentum (5)

VIERTES KAPITEL

WAS IST EIN WOHNUNGSZERTIFIKAT?

Eigentümern von Gebäuden, die durch Vereinbarung geräumt, abgerissen oder enteignet wurden, sowie Personen, bei denen festgestellt wurde, dass sie dort seit mindestens einem Jahr als Mieter oder Inhaber eines beschränkten dinglichen Rechts wohnen oder ein Gewerbe betreiben, kann ein Wohnungszertifikat ausgestellt werden. Dieses Zertifikat, dessen Verfahren und Grundsätze von der Präsidentschaft festgelegt werden, gewährt Anspruch auf Wohnraum, Gewerbeflächen, Grundstücke oder Kredite aus dem Sonderkonto für Transformationsprojekte sowie Eigentumsrechte oder beschränkte dingliche Rechte. Auch Mieter oder Inhaber dinglicher Rechte können dieses Zertifikat erhalten.

WELCHE MÖGLICHKEITEN WERDEN DEN EIGENTÜMERN GEBOTEN?

Eigentümern von Gebäuden, die durch Vereinbarung geräumt, abgerissen oder enteignet wurden und die ihren Wohnraum oder ihre Gewerbefläche mit eigenen Mitteln errichten oder erwerben möchten, kann ebenfalls ein Kredit gewährt werden. Personen, die gemäß dem Gecekondu-Gesetz Nr. 775 vom 20.07.1966 als arm oder einkommensschwach gelten,  „sowie anderen Anspruchsberechtigten“ können Wohnungen oder Gewerbeflächen wie folgt zugewiesen werden:  Diese können durch die Präsidentschaft, die TOKİ oder die Verwaltung gemäß den Verfahren und Grundsätzen des Gesetzes Nr. 7269 vom 15.05.1959 über Maßnahmen und Hilfen bei Katastrophen, die das allgemeine Leben beeinträchtigen, auch durch eine Verschuldungsregelung bereitgestellt werden.

Bei den vom Präsidium durchgeführten Maßnahmen gilt: Wenn gemäß dem Gecekondu-Gesetz Nr. 775 als arm oder einkommensschwach eingestufte Personen unabhängige Wohneinheiten erhalten, die im Miteigentum mit dem Präsidium stehen, werden die im Grundbuch des ursprünglichen Eigentums des Berechtigten eingetragenen Hypotheken, einstweiligen Verfügungen, Pfändungen und Nießbrauchsrechte sowie sonstige Belastungen ausschließlich auf den Anteil des Berechtigten übertragen. Sollte der Berechtigte über keine weitere als Wohnraum nutzbare Immobilie verfügen, wird ihm – oder bei Verheirateten dem Berechtigten und seinem Ehepartner – an dieser Wohneinheit gemäß den Bestimmungen des türkischen Zivilgesetzbuches Nr. 4721 ein Wohnrecht eingeräumt.

Dies stellt eine wichtige Regelung zum Schutz der durch das türkische Zivilgesetzbuch berechtigten Personen dar.

GIBT ES EINE REGELUNG ZUR SENKUNG DER BAUKOSTEN?

Bei Immobilien, die in Risikogebieten, Reservestrukturgebieten oder auf Grundstücken mit risikobehafteten Gebäuden errichtet werden,  werden die Preise der „unabhängigen Einheiten“ bei Bedarf unter Berücksichtigung der folgenden Faktoren in den Provinzen, in denen die Projektumsetzungen stattfinden, festgelegt: 

+die aktuelle wirtschaftliche Lage, 

+die durch die Naturkatastrophe entstandenen Bedingungen, 

+die marktüblichen Wohnwerte und Schuttwerte sowie 

+das Vermögen und Einkommen der betroffenen Personen im Anwendungsgebiet, 

durch eine Entscheidung des Präsidenten. 

1. unter den Baukosten/dem Marktwert festgesetzt werden und 

2. Ausgaben für soziale Infrastruktur und Erschließung können von den Umsetzungskosten ausgeschlossen werden.

Diese beiden Faktoren werden die Baukosten zumindest teilweise senken. Da die Betroffenen an einem Ort, an dem eine Katastrophe stattgefunden hat, ihr normales Leben nicht fortsetzen können, werden sie im Grunde auch nicht in der Lage sein, irgendwelche Kosten zu tragen. 

Eigentlich ist in einer solchen Situation zu erwarten, dass die Katastrophenopfer keinerlei Kosten tragen müssen. Menschen, die in einer Umgebung verbleiben, in der sie nicht einmal ihre dringendsten physischen Bedürfnisse decken können, mit Kosten zu konfrontieren, als wären sie selbst für die Entstehung der Naturkatastrophe verantwortlich, verletzt das gesellschaftliche Gewissen.

FÜNFTES KAPITEL

WELCHE BEFUGNISSE HAT DIE PRÄSIDIALBEHÖRDE FÜR STÄDTEBAULICHE TRANSFORMATION (PRÄSIDIUM)?

Das Präsidium;

1. ist befugt, alle Arten von Karten, Plänen, Projekten, Land- und Grundstücksregulierungen sowie Flurbereinigungen in Bezug auf Risikogebiete, Reservebauflächen und Immobilien mit risikobehafteten Gebäuden durchzuführen,

2. Immobilien in diesen Gebieten zu erwerben, das Vorkaufsrecht auszuüben, Immobilien einschließlich unabhängiger Einheiten zu tauschen sowie das Eigentum an Immobilien oder Baurechte in andere Gebiete zu übertragen (hier ist besonders auf die Befugnis zur Übertragung in andere Gebiete hinzuweisen. Es besteht die Möglichkeit, dass Menschen aus ihrem gewohnten Lebensumfeld in Gebiete umgesiedelt werden, die ihnen völlig fremd sind und in denen sie möglicherweise unter schwierigeren Bedingungen leben müssen als an ihrem bisherigen Wohnort. Bei der Entscheidung über eine Umsiedlung müssen das soziale Leben der Betroffenen sowie deren Zugang zu Bildung, Gesundheitsversorgung, Verkehrsanbindungen und ähnliche Aspekte zwingend berücksichtigt werden).

3. Das Eigentum an Immobilien in denselben Gebieten unter der Bedingung einer Einigung in bewegliche Vermögenswerte umzuwandeln,

4. Verfahren anzuwenden, die auf der Zusammenarbeit zwischen öffentlichem und privatem Sektor basieren, Bauvorhaben durchzuführen oder in Auftrag zu geben, einschließlich Verfahren auf Basis von Stockwerkseigentum oder Umsatzbeteiligungen, sowie Grundstücksanteile festzulegen (die in diesem Absatz genannten Maßnahmen können  durch die „Präsidentschaft“ in Zusammenarbeit mit den ihr unterstellten, zugehörigen oder verbundenen Institutionen, Organisationen und deren Tochtergesellschaften sowie mit Verwaltungen, die dem Gesetz Nr. 4734 über das öffentliche Auftragswesen vom 4.1.2002 unterliegen, oder im Rahmen privatrechtlicher Vereinbarungen mit natürlichen Personen und juristischen Personen des Privatrechts erfolgen),

5. vom 23.6.1965 und gemäß den Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes Nr. 634 aufzuteilen, Anteile abzutrennen oder zusammenzulegen sowie gemäß dem türkischen Zivilgesetzbuch Nr. 4721 vom 22.11.2001 beschränkte dingliche Rechte zu begründen,

6. Immobilien, die sich im Eigentum des Schatzamtes befinden und im Rahmen dieses Gesetzes an die Präsidentschaft übertragen wurden; im Rahmen des Gesetzes  von der Präsidentschaft enteignete Immobilien sowie Immobilien, die infolge der durchgeführten Maßnahmen auf die Präsidentschaft entfallen, zu vermieten und zu verkaufen, um Einnahmen für das Sonderkonto für Transformationsprojekte zu erzielen,

7. fertige Wohnungen und Arbeitsplätze zur Nutzung im Rahmen dieses Gesetzes zu erwerben und diese zu übertragen,

8. in Reservebaugebieten jegliche Maßnahmen durchzuführen, die Einkünfte und Erträge generieren,

9. bei Parzellierungsplänen, falls erforderlich, einen Abzug für den Regulierungsanteil vorzunehmen, um den Regulierungsanteil der ersten Anwendung zu vervollständigen, sofern vorhanden,

ist befugt.

Die Vermietung und der Verkauf von Immobilien, die im Rahmen des Gesetzes in die Verfügungsgewalt des Ministeriums übergehen und nicht an Anspruchsberechtigte vergeben werden, sind von den Bestimmungen des staatlichen Ausschreibungsgesetzes Nr. 2886 vom 8. September 1983 ausgenommen.  Die Präsidentschaft ist befugt, die Verfahren und Grundsätze für Vermietungs- und Verkaufsvorgänge festzulegen. 

Im Rahmen dieses Gesetzes können Immobilien des Schatzamtes, die an die Präsidentschaft übertragen wurden, wie folgt veräußert werden: An die dem Ministerium unterstellten, zugehörigen oder verbundenen Institutionen und Organisationen sowie deren Beteiligungen, an Gemeinden und deren Unternehmen, an öffentliche Einrichtungen und Organisationen sowie an Berufsverbände mit öffentlichem Charakter; bei Immobilien innerhalb von Gemeinde- und angrenzenden Gebietsgrenzen, die vor dem 30. März 2014 bebaut wurden, vorrangig an die Gebäudeeigentümer sowie deren gesetzliche oder vertragliche Rechtsnachfolger, gemäß dem Gesetz Nr. 4706 über die Bewertung von Immobilien des Schatzamtes und die Änderung des Mehrwertsteuergesetzes an die in Artikel 4, Absatz 1, Buchstaben (b), (c), (d) und (e) unter der Überschrift „Direktverkauf“ genannten Personen zum Marktwert; an Genossenschaften, die zu diesem Zweck gegründet wurden, um kleine Industriestandorte zu errichten, sowie an Gemeinden, können diese zum Marktwert oder zu einem von der Präsidentschaft festgelegten Preis, der nicht weniger als fünfzig Prozent des Marktwertes betragen darf, direkt verkauft oder zu einem von der Präsidentschaft festgelegten Preis direkt vermietet werden.     

Bei Ankäufen und Tauschgeschäften gemäß dem oben genannten zweiten Artikel wird ein Protokoll über die getroffene Vereinbarung erstellt und von den Parteien unterzeichnet, sofern der Eigentümer das Kauf- bzw. Tauschangebot der Präsidentschaft annimmt. Dieses Protokoll, das alle rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften der betroffenen Immobilie, den Kaufpreis, die Identitätsdaten des Eigentümers sowie die Zustimmungserklärungen zur Eintragung oder Löschung der Immobilie im Grundbuch enthält, gilt als Veräußerungserklärung des Eigentümers und als  Rechtsgrundlage für die Eintragung zugunsten der Präsidentschaft. Die Eintragung oder Löschung der Immobilie zugunsten der Präsidentschaft erfolgt auf Grundlage dieses Protokolls von Amts wegen durch das Grundbuchamt.       

Das ebenfalls im selben Artikel genannte Vorkaufsrecht der Präsidentschaft wird unabhängig davon ausgeübt, ob die Präsidentschaft bzw. das Finanzministerium Miteigentümer der unter dieses Gesetz fallenden Immobilien ist oder ob es sich um gemeinschaftliches oder alleiniges Eigentum handelt, sofern diese Immobilien ganz oder teilweise an Dritte verkauft werden, die nicht Eigentümer innerhalb des Gebiets oder des Grundstücks sind. Die Verfahren und Grundsätze für die Ausübung des Vorkaufsrechts werden von der Präsidentschaft festgelegt.

Das bedeutet: Wenn die Präsidentschaft bzw. das Finanzministerium als Miteigentümer auftritt, müssen die anderen Miteigentümer, wenn sie über ihre Immobilien verfügen oder diese verkaufen wollen, diese zunächst  den anderen Anteilseignern anbieten. Da das Finanzministerium bzw. die Präsidentschaft ebenfalls Miteigentümer ist, wird sie in die Lage versetzt, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. 

In unserem nächsten Beitrag werden die Praktiken des Ministeriums und die Prozesse im Zusammenhang mit Gerichtsverfahren untersucht.

Mediatorin und Rechtsanwältin NURDAN HERİS

Nachrichtenquelle: 12punto