Die 3. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs (Yargıtay) hat eine wichtige Bewertung in Fällen vorgenommen, in denen Klagen mit der Begründung eingereicht wurden, dass die Miete unter dem Marktwert und den Vergleichsmieten liege. Die Kammer entschied, dass selbst wenn der Mietvertrag kürzlich verlängert wurde, untersucht werden muss, ob der im verlängerten Vertrag festgelegte Betrag den Marktwert widerspiegelt.
In dem dem Urteil zugrunde liegenden Fall wurde behauptet, dass die monatliche Miete von 22.000 Lira, die im Jahr 2021 für eine seit 2005 in Istanbul gemietete Gewerbeimmobilie gezahlt wurde, unter den Vergleichsmieten liege. Der Eigentümer reichte eine Mietfeststellungsklage mit der Forderung ein, die Miete auf 39.000 Lira zu erhöhen, und verwies dabei auf den Anstieg der marktüblichen Mieten.
Das erstinstanzliche Gericht kam zu dem Schluss, dass eine Festsetzung nach „Billigkeit und Treu und Glauben“ nicht möglich sei, da der letzte Mietvertrag zwischen den Parteien im Jahr 2018 verlängert worden sei und seit diesem Datum zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch keine 5 Jahre vergangen seien. Das Gericht entschied, dass die Berechnung gemäß der im Vertrag festgelegten Erhöhungsklausel erfolgen müsse. Die Berufung des Klägers wurde von der 35. Zivilkammer des Regionalgerichts Istanbul ebenfalls zurückgewiesen.
KASSATIONSGERICHTSHOF KRITISIERT UNVOLLSTÄNDIGE UNTERSUCHUNG
Die 3. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, die den Fall in der Revision prüfte, hob das Urteil des lokalen Gerichts als rechtswidrig auf. Die Kammer erinnerte daran, dass im türkischen Obligationenrecht geregelt ist, dass eine Klage auf Festsetzung der Miete jederzeit eingereicht werden kann.
In der Entscheidung wurde dargelegt, dass Vereinbarungen der Parteien über die in verlängerten Mietperioden anzuwendende Miete gültig sind, sofern sie den Veränderungssatz der 12-Monats-Durchschnitte des Verbraucherpreisindex im vorangegangenen Mietjahr nicht überschreiten. Es wurde betont, dass bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder bei Verträgen, die nach fünf Jahren verlängert wurden, die Miete unter Berücksichtigung des Indexsatzes, des Zustands der Mietsache und der Vergleichsmieten in einer Weise festgelegt werden kann, die der Billigkeit entspricht.
Der Kassationsgerichtshof stellte fest, dass es im konkreten Fall nicht ausreiche, den Vertrag vom Jahr 2018 als Beginn des Mietverhältnisses zu betrachten. In der Entscheidung wurde ausgeführt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien im Jahr 2005 begann und der Vertrag von 2018 angeblich eher dazu diente, das bestehende Verhältnis schriftlich zu fixieren, als die Miethöhe zu aktualisieren.
Nach Ansicht der Kammer hätte das Gericht die Unklarheit bezüglich des Datums des Mietvertrags sowie die Frage, ob die festgelegte Miete den Vergleichs- und Marktwerten entspricht, untersuchen müssen. In der Entscheidung wurde zum Ausdruck gebracht, dass, falls festgestellt wird, dass die im verlängerten Vertrag festgelegte Miete nicht dem Marktwert entspricht, die Miete unter Berücksichtigung des Beginns des ursprünglichen Vertrags und bei Vorliegen der Voraussetzungen nach Billigkeit festgesetzt werden kann, auch wenn seit der Unterzeichnung des verlängerten Vertrags noch keine 5 Jahre vergangen sind.
Es darf nicht außer Acht gelassen werden, dass die Miete unter Berücksichtigung der seit Beginn des ersten Vertrags verstrichenen Zeiträume nach Billigkeit festgesetzt werden muss, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind, auch wenn seit der Unterzeichnung des verlängerten Vertrags noch keine 5 Jahre vergangen sind.
Im Aufhebungsbeschluss wurde angegeben, dass durch Einholung eines zusätzlichen Berichts eines Sachverständigengremiums untersucht werden müsse, ob die im Vertrag mit Beginn 2018 festgelegte Miete den damaligen Marktwert widerspiegelte. Es wurde erklärt, dass bei Feststellung der Übereinstimmung mit dem Marktwert eine Erhöhung unter Anwendung des Index für den geforderten Zeitraum erfolgen sollte; andernfalls müsse die Miete nach Billigkeit festgesetzt werden.
Nachrichtenquelle: 12punto
